Raad van mede-eigendom : hoeveel leden zijn toegestaan ?
De raad van mede-eigendom is een verplicht beheersorgaan in flatgebouwen met 20 of meer loten en bestaat meestal uit een voorzitter en twee assessoren. In sommige gevallen kunnen echter 5 of zelfs 7 mede-eigenaars leden zijn van de mede-eigendomsraad.
Wat is de rol van dit orgaan? Is de oprichting ervan verplicht? Wie kan het vertegenwoordigen en vooral, hoeveel leden kan het hebben? Syndicuskiezen.be be beantwoordt al uw vragen!
Wat is de rol van de raad van de mede-eigendom?
De belangrijkste rol van de raad van de mede-eigendom is om te controleren of de beheerder zijn taken naar behoren uitvoert.
Het is echter niet de taak van de raad van mede-eigendom om de boekhouding van de syndicus te controleren. Deze verantwoordelijkheid wordt toevertrouwd aan een bedrijfsrevisor, in overeenstemming met artikel 577-8/2 van de Belgische wet.
Kom meer te weten over de werking en samenstelling van de beheerorganen van een condominium, zoals de raad van mede-eigendom, de auditor, de syndicus en de voorzitter!
De raad van mede-eigendom kan ook, bij beslissing van de algemene vergadering, belast worden met elke andere taak, onder voorbehoud van de wettelijke bevoegdheden van de algemene vergadering en de syndicus.
Ten slotte moet de raad van mede-eigendom om de zes maanden een gedetailleerd verslag voorleggen aan de mede-eigenaars over zijn activiteiten en de taken die hij heeft uitgevoerd.
Is het verplicht om een raad voor mede-eigendom op te richten?
Dit hangt af van de grootte van de mede-eigendom of, preciezer gezegd, het aantal kavels dat het bevat:
- Een raad van mede-eigendom is verplicht in elke mede-eigendom van 20 loten of meer. In dat geval moet de samenstelling ervan worden goedgekeurd door een meerderheid van ¾ van de stemmen uitgebracht op de eerste Algemene Vergadering.
- Een raad van mede-eigendom is optioneel in elke mede-eigendom met minder dan 20 kavels. Hier kan over de oprichting en samenstelling van deze raad gestemd worden op elke Algemene Vergadering met een meerderheid van ¾ van de stemmen.
Goed om te weten: kelders, parkeerplaatsen en garages in een woning in mede-eigendom worden niet beschouwd als kavels.
Hoeveel leden kunnen zitting hebben in de raad van mede-eigendom?
De Belgische wet schrijft geen specifiek aantal leden voor die in een raad van mede-eigendom mogen zetelen. Het aantal leden kan worden bepaald in de statuten van de mede-eigendom of, bij gebrek daaraan, door een stemming op een algemene vergadering.
Als de statuten het aantal leden niet vermelden, is een besluit met een meerderheid van driekwart van de uitgebrachte stemmen op de algemene vergadering nodig om het aantal leden vast te stellen dat in de raad van de mede-eigendom mag zetelen.
Gewoonlijk bestaat de raad van mede-eigendom uiteen voorzitter en twee bijzitters, maar in grote gebouwen kan dit worden uitgebreid tot 5 of 7 leden, of zelfs meer.
Wie kan de leden van de raad van de mede-eigendom zijn?
Leden van de raad van mede-eigendom moeten mede-eigenaar zijn van het betreffende gebouw. Huurders kunnen dus geen lid zijn.
Bovendien mogen leden van de raad van mede-eigendom niet tegelijkertijd de functie van syndicus bekleden.
Moeten de ambtstermijnen van de leden van de raad van mede-eigenaars elk jaar worden verlengd?
Ook op dit punt zwijgt de wet en daarom moet worden verwezen naar de bepalingen in de statuten.
Als de statuten hierover geen bepalingen bevatten, moet de zittingstermijn worden vastgesteld bij de benoeming van de leden van de raad van de mede-eigendom.
De zittingstermijn kan jaarlijks zijn, of voor een langere periode zoals overeengekomen.
Wat als er meer kandidaten zijn dan beschikbare plaatsen?
Als er bijvoorbeeld 4 kandidaten zijn voor de functie van lid van de raad van mede-eigendom, maar de raad maar 3 plaatsen heeft en de Algemene Vergadering (AV) het aantal gemachtigde leden niet wil wijzigen, moet er een verkiezing worden gehouden tijdens de AV. De 3 kandidaten met de meeste stemmen worden dan leden van de raad.
Let op: om te worden benoemd, moet elke kandidaat een absolute meerderheid behalen (50% van de stemmen + 1).
Wat moet ik doen als er geen kandidaten zijn voor het verplichte lidmaatschap van de raad van mede-eigendom?
De wet voorziet niet in sancties als de algemene vergadering er niet in slaagt een raad van mede-eigendom op te richten , bijvoorbeeld omdat er geen kandidaten zijn.
Kan in dit geval de tussenkomst van de vrederechter worden gevraagd voor de benoeming van de leden van een mede-eigendomsraad? Zou de vrederechter mede-eigenaars die zich niet kandidaat hebben gesteld, kunnen dwingen om lid te worden van de raad en deze verantwoordelijkheid ondanks zichzelf op zich te nemen?
Hoewel deze vragen nog niet definitief zijn beantwoord, denkt de SNPC van niet.
Veranderingen in de raad van mede-eigendom: wat als er al 3 leden zijn gekozen en een 4e kandidaat is?
Als een kandidaat zich verkiesbaar stelt terwijl er al 3 leden in de raad van mede-eigendom zitten, is de eerste stap om de bepalingen in de statuten te controleren:
- Als de statuten het aantal leden van de raad van mede-eigendom niet specificeren, moet de AV met een ¾ meerderheid van de stemmen stemmen om het aantal leden van 3 naar 4 te verhogen.
- Aan de andere kant, als de statuten bepalen dat de raad 3 leden heeft en een verhoging gewenst is, dan moet er op de AV gestemd worden om de statuten te wijzigen. Het 4e lid kan dan worden benoemd met een absolute meerderheid.
Het aantal leden dat zitting kan hebben in de raad van de mede-eigendom is dus flexibel, afhankelijk van de bepalingen in de statuten of, bij gebrek daaraan, de beslissingen van de algemene vergadering. Aangezien de Belgische wet geen specifieke limiet bepaalt, zijn mede-eigendommen vrij om de samenstelling van hun raad te bepalen volgens hun behoeften en grootte. Het is echter essentieel dat deze samenstelling zorgvuldig wordt bepaald om ervoor te zorgen dat de mede-eigendomsraad zo doeltreffend mogelijk is in zijn taak om toezicht te houden op de activiteiten van de syndicus.
Eén reactie
In een appartementsgebouw zijn tegenwoordig al heel wat oudere mensen die enkel nog het vruchtgebruik hebben, daar ze de blote eigendom reeds geschonken hebben (aan kind/kinderen).
Wordt een vruchtgebruiker beschouwd als een mede-eigenaar en kan hij zich kandidaat stellen voor de raad van mede-eigendom?
Is een syndicus op de hoogte dat de persoon in een appartement “full eigenaar” is of enkel vruchtgebruiker (als hij bvb de syndicus niet op de hoogte gebracht heeft dat hij zijn appartement weggeschonken heeft maar het vruchtgebruik behouden blijft?