Van syndicus veranderen
Wanneer een gebouw onder het regime van mede-eigendom wordt geplaatst, is het wettelijk verplicht een vrijwillige of betalend syndicus. De syndicus vertegenwoordigt het mede-eigendom.
Wat moet je doen als je niet of niet meer tevreden bent van de huidige syndicus?
Waarom van syndicus verdanderen, volgens welke procedure en wanneer mag dat? SyndicusKiezen.be legt alles in detail uit.
Wanneer is het mogelijk van syndicus te veranderen?
Benoemd door de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars, krijgt de syndicus een contract voor een periode van 1 jaar met de mogelijkheid van verlenging voor een totale periode van maximaal 3 jaar.
Het sleutelmoment voor een wisseling van syndicus: de algemene vergadering
De vernieuwing van het mandaat van een syndicus gebeurt gewoonlijk op de jaarlijkse Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Het contract kan echter te allen tijde opgezegd worden door een eenvoudig besluit van een gewone of buitengewone Algemene Vergadering. Een paar verklaringen hierover:
In de praktijk zijn er drie mogelijkheden om het contract van je syndicus in te trekken
- Tijdens de jaarlijkse Algemene Vergadering van Mede-eigenaars (gewone AV). De Algemene Vergadering van mede-eigenaars heeft ter gelegenheid van deze vergadering de bevoegdheid een syndicus zijn mandaat in te trekken. De AV kan ook gewoon besluiten het mandaat niet te verlengen.
- Tijdens een buitengewone Algemene Vergadering.
Een buitengewone algemene vergadering kan te allen tijde door de mede-eigenaars aangevraagd worden (op voorwaarde dat ze minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigen) en kan beslissen over het ontslag van een syndicus. - Een vrederechter kan een syndicus in dienst uit zijn functie ontheffen en voorlopig een nieuwe aanstellen.
In een veel uitzonderlijker situatie kan de zaak op verzoek van elke mede-eigenaar aan een vrederechter voorgelegd worden. De rechter kan, in geval van een ernstige overtreding, de huidige syndicus ontslaan en een nieuwe voorlopige benoemen.
Hoe kan ik mijn syndicus veranderen?
Zoals we gezien hebben, is het de Algemene Vergadering van mede-eigenaars die bevoegd is een syndicus te benoemen. Maar ook om het contract te herroepen of het gewoon niet te verlengen. Al deze besluiten worden genomen volgens het principe van de absolute meerderheid, d.w.z. 50% van de stemmen + 1 stem. Dit principe geldt zowel voor gewone als voor buitengewone algemene vergaderingen.
Aangezien een mede-eigendom nooit zonder syndicus kan blijven, is het noodzakelijk dat tijdens de Algemene Vergadering die de huidige syndicus herroept, een nieuwe gekozen wordt.
Deze nieuwe syndicus zal dan de mede-eigendom kunnen beheren gedurende de tijd van de herroeping van het huidige mandaat.
Om aanbiedingen goed te kunnen vergelijken en je te helpen je nieuwe syndicus te kiezen, moet je naar 5 basiscriteria kijken
Kennis (administratieve en bouwvakken) – Transparantie – Boekhouding – Beschikbaarheid – Kwaliteit van de diensten (vraag naar namen van bestaande klanten en ontmoet ze).
De benoeming van een nieuwe syndicus
De aanstelling van de nieuwe syndicus en de datum waarop hij zijn functie opneemt, moeten in de notulen van de Algemene Vergadering vermeld worden.
Deze notulen, die tijdens de betreffende Algemene Vergadering worden opgesteld, moeten door de voorzitter van de vergadering worden ondertekend om geldig verklaard te worden. Een kopie moet ook aan hem gegeven worden, zodat de aangestelde zijn functie kan opnemen.
De overdracht aan de nieuw gekozen syndicus
Na afloop van deze Algemene Vergadering moet onverwijld contact opgenomen worden met de nieuw gekozen syndicus om de notulen van de benoeming te ontvangen waarin de verandering van syndicus wordt aangegeven. Hij zal dan contact kunnen opnemen met zijn ontslagen collega en alle documenten opvragen die nodig zijn voor het beheer van de mede-eigendom.
De herroepen syndicus krijgt een maand tijd om alle documenten in te dienen. Er wordt een termijn van twee maanden gegeven om eventueel geld over te storten op de door de nieuwe syndicus van mede-eigendom geopende beheersrekening. Het beheer van de rekeningen van de mede-eigendom wordt in het algemeen overgenomen door een mandaat dat de bank verleent na voorlegging van de notulen van de Algemene Vergadering.
Waarom zou je je syndicus willen veranderen?
Er kunnen vele redenen zijn waarom je van syndicus wilt veranderen.
Niettemin is het herroepen van het contract van je bestaande syndicus verre van een onbeduidende gebeurtenis. Daarom is het belangrijk eerst te beoordelen of deze beslissing op concrete en onherstelbare redenen berust, dan wel of de situatie eventueel verbeterd kan worden met het syndicus in functie.
De beschuldigingen die het vaakst leiden tot een verlangen naar verandering
De meest voorkomende kritiek op een beheerder is: slecht beheer van de mede-eigendom en gebrek aan reactiviteit en responsiviteit – werk waarover gestemd werd op de Algemene Vergadering (AV) niet uitgevoerd – slechte communicatie met mede-eigenaars – AV niet georganiseerd of niet op tijd gehouden – onopgeloste technische problemen, enz.
Een andere reden waarvoor je zou kunnen overwegen afscheid te nemen van je syndicus: beheerskosten die je te hoog vindt. In dit geval, als je tevreden bent over het werk van je syndicus, die je bekwaam en toegewijd vindt, raden we je aan eerst te proberen opnieuw over de honoraria te onderhandelen. Zie courante markttarieven
Het intrekken van een mandaat komt vaak voor in een nieuw gebouw: omdat een eerste voorlopig syndicus door de bouwpromotor werd aangesteld toen het gebouw werd gebouwd, is het risico van belangenverstrengeling groot. Bovendien kan deze syndicus soms teleurstellend blijken in termen van zijn verplichtingen.
Er zijn dus veel geldige redenen om van een syndicus te willen scheiden. Deze creëren een onherstelbare situatie die verandering vereist.