Werking van de mede-eigendom
Hebt u onlangs een flat gekocht in een appartementsgebouw? Welkom in de wereld van het mede-eigenaarschap!
De mede-eigendom maakt integraal deel uit van het leven van een mede-eigenaar, maar de werking ervan is niet altijd gemakkelijk te begrijpen.
Wat is een mede-eigendom?
Een mede-eigendom wordt gedefinieerd als een gebouw of een reeks gebouwen waarvan de eigendom in kavels verdeeld is tussen ten minste twee personen. Deze personen worden mede-eigenaars genoemd.
Privé en gemeenschappelijke ruimtes
Elk kavel van een mede-eigenaar bestaat uit een privégedeelte en een gemeenschappelijk gedeelte. Het privégedeelte is het eigendom van één der mede-eigenaars en voor exclusief gebruik.
Dit kan een flat zijn, maar soms ook een garageruimte, een werkplaats of een eigen tuin. De gemeenschappelijke ruimtes zijn voor het gebruik van alle andere mede-eigenaars. Dat zijn over het algemeen de binnenplaats van het gebouw, maar soms ook de parkeerplaats, de gangen of de lift. Deze gemeenschappelijke ruimten worden beheerd door de vereniging van mede-eigenaars (VME), die bijeenkomt tijdens algemene vergaderingen (AV).
De vereniging van mede-eigenaars (VME)
De vereniging van mede-eigenaars wordt opgericht zodra een gebouw verdeeld wordt in kavels. Alle mede-eigenaars zijn van rechtswege lid.
Als rechtspersoon van het gebouw moet de VME ingeschreven zijn bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), waarvan zij een bedrijfsnummer krijgt. Dit nummer moet op alle documenten staan die door de VME afgegeven worden.
De VME komt bijeen op algemene vergaderingen. Tijdens deze vergaderingen worden besluiten genomen. Deze beslissingen worden dan door de syndicus uitgevoerd.
Bekijk de samenstelling van de beheersorganen van een mede-eigendom in detail
De beheersorganen die noodzakelijk zijn voor de werking van de mede-eigendom
Wanneer men het heeft over mede-eigendom, heeft men het over beslissingen die genomen moeten worden met betrekking tot een gemeenschap. Er zijn drie belangrijke bestuursorganen in een mede-eigendom. Elk van hen heeft een specifieke bevoegdheid: de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom en de syndicus.
De Algemene Vergadering
Het belangrijkste orgaan van de mede-eigendom, de AV, verenigt alle mede-eigenaars. De huurders horen er niet bij. Tijdens deze vergadering worden de belangrijkste beslissingen genomen over het beheer van het gebouw.
Deze moet minstens één keer per jaar plaatsvinden en beslist bijvoorbeeld over het beheer van de lasten, de benoeming van een syndicus, de toewijzing van de budgetten en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Deze besluiten worden over het algemeen bij absolute meerderheid genomen, maar soms moet er met gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit over gestemd worden.
Lees hier meer over de stemregels
De raad van mede-eigendom
De raad van mede-eigendom is alleen verplicht in grote mede-eigendommen die minstens 20 kavels tellen. Bijgevolg is deze raad facultatief in gebouwen met minder dan 20 kavels, en zal de raad enkel met een absolute meerderheid van stemmen worden aangenomen.
De raad van mede-eigendom, die uitsluitend uit mede-eigenaars bestaat, heeft tot taak erop toe te zien dat de taken van de syndicus naar behoren worden uitgevoerd.
De syndicus
De syndicus, die door de algemene vergadering gekozen wordt, is belast met het dagelijks beheer van het gebouw en beheert de fondsen. Hij of zij is ook verantwoordelijk voor de uitvoering van de besluiten die op de algemene vergadering worden genomen.
Alles wat u moet weten over de taken van de syndicus
Wetgeving inzake mede-eigendom
De statuten van de mede-eigendom
De statuten van de mede-eigendom moeten officieel worden vastgelegd bij een notaris, en worden in hun geheel opgenomen in een register op hypotheekkantoor. Zij bestaan uit twee hoofddocumenten: de basisakte en het reglement van mede-eigendom, waarin de verplichtingen en rechten van elke mede-eigenaar zijn vastgelegd.
De basisakte
De basisakte verdeelt het gebouw in privé- en gemeenschappelijke gedeelten. Het beschrijft ook elke kavel en bepaalt het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van elk privé-gedeelte volgens drie basiscriteria: de ligging van het privé-gedeelte, de netto vloeroppervlakte en het gebruik ervan.
Het reglement van mede-eigendom
Het reglement van mede-eigendom beschrijft de plichten en rechten van elke mede-eigenaar en geeft in detail de werkingsregels van de mede-eigendom weer, zoals de regels voor onderhoudswerkzaamheden, het gebruik van de tuin, de toegestane activiteiten binnen het gebouw, enz. Het bevat ook een lastenverdeling voor het onderhoud of voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten.
Tenslotte bevat het de regels betreffende de algemene vergadering, zoals de procedures voor de benoeming van een gevolmachtigde, de duur van zijn of haar mandaat, de reikwijdte van zijn of haar bevoegdheden, enz.
Het huishoudelijk reglement
Het huishoudelijk reglement, opgesteld door de mede-eigenaars, beschrijft een geheel van regels om het gemeenschapsleven te vergemakkelijken.
Het huishoudelijk reglement, dat sinds 2018 verplicht is, maar waarvoor geen authentieke akte nodig is, kan op het hoofdkantoor van de VME geraadpleegd worden, en moet door iedereen (ook door de huurders) nageleefd worden.
Deze regels, die door de Algemene Vergadering gewijzigd kunnen worden, geven antwoord op allerlei praktische vragen, zoals de sluitingstijd van deuren, het toelaten van huisdieren of het aanbrengen van decoratieve elementen in de gemeenschappelijke ruimten.