De verschillende soorten syndici van een mede-eigendom
Wanneer een gebouw onder het stelsel van mede-eigendom valt, vereist de wetgeving dat het wordt vertegenwoordigd door een syndicus. Een syndicus kan een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. De syndicus van mede-eigendom kan ook verschillende vormen aannemen.
SyndicusKiezen geeft hier een overzicht van de verschillende soorten syndici om u te helpen bij het kiezen van de syndicus die voor u het best geschikt is.
De vrijwillige syndicus
De vrijwillige syndicus, of niet-professionele syndicus, moet door de algemene vergadering van mede-eigenaars met een absolute meerderheid worden aangesteld. Elke mede-eigenaar van het gebouw (of diens echtgenoot) kan als vrijwillige syndicus worden aangesteld, ongeacht het aantal kavels dat het gebouw telt.
De syndicus kan voor een hernieuwbare termijn van maximaal drie jaar verkozen worden, maar elke jaar moet de aangestelde syndicus tijdens de algemene vergadering herverkozen worden. Het contract kan te allen tijde worden herroepen door een eenvoudig besluit tijdens een gewone of buitengewone algemene vergadering.
In tegenstelling tot de professionele syndicus, is de vrijwillige syndicus niet verplicht om de regels van het BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) na te leven. Zij moeten zich echter wel laten registreren bij de KBO (Kruispuntbank voor Ondernemingen) en zijn wettelijk verplicht om een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten die gedekt wordt door de Vereniging van mede-eigenaars (VME).
Zoals de naam al aangeeft, is de vrijwillige syndicus meestal onbezoldigd. Zij kunnen echter vragen om een forfaitaire vergoeding voor het uitoefenen van hun functie.
De vrijwillige syndicus is onderworpen aan dezelfde verantwoordelijkheden en taken als een professionele syndicus. Aangezien zij de omvang van hun verantwoordelijkheden niet altijd op voorhand kunnen inschatten, kunnen zij eventueel een beroep doen op een professionele syndicus die hen in hun opdracht kan bijstaan. Raadpleeg de volgende pagina meer te weten te komen over de verantwoordelijkheden en taken van een syndicus van een mede-eigendom.
Kostenvermindering en transparantie in het beheer van de mede-eigendom zijn de belangrijkste redenen voor de benoeming van een vrijwillige syndicus. Een vrijwillige syndicus, die ter plaatse woont en dus nauw betrokken is bij het beheer van het gebouw, is meestal zeer responsief en daadkrachtig. De vrijwillige syndicus is dan ook de basiskeuze voor de meeste mede-eigenaars die in kleine gebouwen wonen, waarvan gemiddeld niet meer dan 6 appartementen moeten worden beheerd.
Voordat er wordt gekozen voor een vrijwillige syndicus, moet men eerst nagaan of de statuten van het gebouw de aanwezigheid van een professionele syndicus niet verplicht stellen. Deze informatie staat vermeld in het reglement van mede-eigendom van uw gebouw.
De professionele syndicus
De professionele syndicus, die geschikter is voor het beheer van grotere gebouwen (meer dan 10 appartementen), moet erkend zijn door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV).
Raadpleeg hier de volledige lijst van professionele syndici die door het BIV zijn erkend
De professionele syndicus wordt, net als de vrijwillige syndicus, aangesteld door een absolute meerderheid tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars en wordt verkozen voor een hernieuwbare termijn van maximaal 3 jaar.
Deze overeenkomst kan te allen tijde worden herroepen door een eenvoudig besluit van een gewone of buitengewone algemene vergadering.
De professionele syndicus heeft dezelfde verantwoordelijkheden en taken als de vrijwillige syndicus. In tegenstelling tot de vrijwillige syndicus, moet de professionele syndicus steeds betaald worden.
Raadpleeg hier de kosten van een professionele syndicus.
Onafhankelijk en los van de van de mede-eigendom, biedt de professionele syndicus onmiskenbare voordelen met betrekking tot het beheer van gebouwen (met een groot aantal appartementen): een betrouwbare verzekering tegen burgerlijke aansprakelijkheid, technische en juridische kennis, en ervaring op het gebied van gebouwenbeheer. Dit vereenvoudigt het gemeenschapsleven in de mede-eigendom.
Een professionele syndicus is verplicht om de beroepsethiek van zijn sector te respecteren en zal dus beter in staat zijn om een gebouw dat onder het statuut van gedwongen mede-eigendom is geplaatst te beheren.
Een professionele syndicus ter ondersteuning van de vrijwillige syndicus
Sommige professionele syndici bieden bijstand aan vrijwillige syndici. Deze flexibele diensten maken het mogelijk om een vrijwillige syndicus te ontlasten van een deel van zijn taken, waarvan hij de omvang of de moeilijkheidsgraad misschien niet goed heeft ingeschat.
Professionele syndici bieden daarom flexibele diensten aan, die specifiek bijstand bieden voor de boekhouding, betalingsherinneringen of de organisatie van algemene vergaderingen.
Deze diensten worden vaak ook aan gunstige prijzen aangeboden.
De statutaire syndicus
Bij de constructie van een nieuw gebouw kan de eerste syndicus in het reglement van mede-eigendom worden aangewezen door de projectontwikkelaar of door een notaris. Het mandaat van deze eerste syndicus, de zogenaamde statutaire syndicus, is tijdelijk en vervalt automatisch bij de eerste algemene vergadering van mede-eigenaars. Het mandaat kan echter bij besluit van de algemene vergadering verlengd worden voor maximaal 3 jaar.
De gerechtelijke syndicus
Een vrederechter kan een syndicus aanstellen als er dat nog niet is gebeurd. In geval van ernstig plichtsverzuim kan op verzoek van een mede-eigenaar of een derde ook een beroep worden gedaan op de vrederechter om de huidige syndicus te ontslaan en een nieuwe voorlopige syndicus aan te stellen.
Deze voorlopige syndicus krijgt een mandaat dat maximaal 3 jaar kan duren, en hij kan zich laten bijstaan door een professionele syndicus. Zijn taak zal erin bestaan om een gewone of buitengewone algemene vergadering te organiseren waarop een nieuwe syndicus zal worden aangesteld.