Syndicus van mede-eigendom
Als vertegenwoordiger van de mede-eigenaars is de syndicus van een gebouw een essentiële en onmisbare voor de mede-eigendom.
Wat zijn de opdrachten ervan, welke vormen kan het aannemen, hoeveel kost het en is het verplicht?
Even ter herinnering: definitie van de mede-eigendomssyndicus
Een sleutelfiguur in een mede-eigendom, de syndicus is het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars (VME). Over het algemeen gekozen op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars, is de syndicus de entiteit die de gemeenschappelijke delen van een gebouw beheert
Vaak is het een vrijwilliger in kleine flatgebouwen, in grotere gebouwen is het bijna altijd een professional.
Om meer te weten over de verschillende soorten van syndicus
De clausules betreffende de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat, zijn bezoldiging en de uit te voeren opdrachten worden door de Algemene Vergadering vastgesteld. Ze moeten worden vastgelegd in een “management contract”. Dit contract moet aan het eind van de AV ondertekend worden om alle bedongen voorwaarden te formaliseren.
Wat zijn de opdrachten van een mede-eigendom syndicus?
In het algemeen is de taak van een syndicus het dagelijks beheer van het gebouw te verzorgen en alle beslissingen uit te voeren die op een Algemene Vergadering van mede-eigenaars genomen werden. Als zodanig is hij ook verplicht gewone of buitengewone Algemene Vergaderingen bijeen te roepen, waarvoor hij de notulen moet opstellen.
Praktisch gezien heeft een syndicus van mede-eigendom drie essentiële taken:
Administratief beheer
Het organiseren van Algemene Vergaderingen, het beheren en opvolgen van contracten, het opstellen van notulen,…
Financieel beheer
Het verzorgen van de boekhouding van de VME, het beheer van de fondsen van de mede-eigendom, enz.
Technisch beheer
Het onderhouden van de goede algemene staat van de mede-eigendom, het zorgen voor eventuele noodzakelijke herstellingen of renovaties, enz.
Elk van de opdrachten en verplichtingen van een syndicus van een mede-eigendom zijn nu uitdrukkelijk in de wet omschreven, in artikel 577-8, § 4 van het Burgerlijk Wetboek. Deze lijst van taken kan door het reglement van mede-eigendom gewijzigd worden, maar alleen om extra taken aan de syndicus toe te vertrouwen. In geen geval mag hij sommige intrekken. Het contract legt niet alleen een wettelijke en algemene verplichting vast wat betreft de taken die bij het beheer van het gebouw moeten worden uitgevoerd, maar bepaalt ook wat de syndicus niet mag doen.
Voor sommige van de wettelijke opdrachten van een syndicus is geen contract nodig; de toepassing ervan is onderworpen aan de wet:
- Het mandaat van een syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar.
- Bijeenroeping van de Algemene Vergadering volgens de in het mede-eigendom reglement gestelde termijn.
- Opstellen en uitvoeren van tijdens de Algemene Vergadering genomen besluiten.
- Uitvoering van conservatoire en administratieve akten.
- Beheer van de fondsen van de VME.
- Vertegenwoordiging van de VME voor de rechtbank of in gemeenschappelijke zaken.
- Volmacht voor de afrekening van schulden..
- Mededeling van de data van de AV aan iedereen die het gebouw bewoont, ongeacht of hij of zij stemrecht heeft in deze AV.
Naast deze wettelijke taken moet de syndicus bijkomende handelingen verrichten, zoals het organiseren van statutaire vergaderingen, het melden van ongevallen of schadegevallen, het toepassen van het huishoudelijk reglement of het bestellen van voorraden.
Hij moet ook zogenoemde materiële en intellectuele akten verrichten, zoals het toezicht op en het beheer van de gemeenschappelijke ruimten, het archiveren van alle documenten met betrekking tot de mede-eigendom, het controleren van onderhoudsreparaties of het beheer van schadegevallen.
Welke zijn de verschillende soorten syndicus?
Zoals hierboven vermeld, zijn er twee soorten syndicus die als “gewoon” kunnen worden omschreven:
- De vrijwillige of niet-professionele syndicus, die vaak de voorkeur krijgt van mede-eigenaars van een gebouw met maar een paar klaven.
- De professionele syndicus, beter geschikt voor grotere gebouwen die moeilijker te beheren zijn en waaraan de wet hogere eisen stelt
Er zijn andere voorlopige soorten syndicus, zoals de statutaire syndicus of de gerechtelijke syndicus.
=> meer weten over alle soorten syndici
Wat zijn de verantwoordelijkheden van een syndicus van mede-eigendom?
Of het nu professionel of vrijwillig is, de verantwoordelijkheden van een syndicus van mede-eigendom zijn dezelfde. Als uitvoerend orgaan van de VME is de syndicus de vertegenwoordiger van de mede-eigenaars. De handelingen van de syndicus hebben rechtstreeks betrekking op de mede-eigenaars, zolang de syndicus handelt binnen het kader van zijn opdracht.
Als de syndicus echter zijn bevoegdheden overschrijdt (dingen doet die hij niet mag doen of omgekeerd), kan hij civielrechtelijk aansprakelijk gesteld worden. De syndicus is dus een contractueel aansprakelijke gevolmachtigde in geval van schuld, wanbeheer of, meer algemeen, als hij het beheerscontract niet nakomt.
Daarom is een syndicus wettelijk verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten en daarvan het bewijs te leveren. De aansprakelijkheidsverzekering van een vrijwillige syndicus wordt door de VME geregeld.
Welke vergunningen zijn nodig zodat een syndicus van mede-eigendom geldig is?
Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen vrijwillige en professionele syndicus, want voor de twee gelden niet dezelfde voorschriften.
- Als je voor een vrijwillige syndicus gekozen hebt, zorg er dan voor dat de syndicus:
- bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) geregistreed is
- een verzekering tegen wettelijke aansprakelijkheid heeft agesloten
- Als je een professionele syndicus gekozen hebt, zorg er dan voor dat hij :
- door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) erkend wordt
- bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) geregistreed is
- een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft afgesloten
Raadpleeg de volledige lijst van door het BIV erkende professionele syndici (bedrijvengids) en ook: hoe wordt je een professioneel syndicus?
Hoeveel kost een syndicus?
De vrijwillige syndicus
Als je voor een vrijwillige syndicus opteert, is hij, zoals de naam al aangeeft, meestal onbezoldigd.
Ze kunnen echter vragen om een forfaitaire vergoeding voor het uitvoeren van hun taken. Hoewel je daartoe niet verplicht bent, kan hem een salaris geven een extra stimulans zijn om zijn taken als syndicus uit te voeren. Het bedrag van deze toelage wordt dan vastgesteld op de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars.
Merk op dat als zijn jaarloon hoger is dan 1416,16 euro, de betaalde mede-eigenaar de status van zelfstandige moet hebben.
De professionele syndicus
Volgens een studie uit 2017 is de gemiddelde prijs van een professionele synicus 26 euro per maand per appartement.
De beloning van een professionele syndicus, gewoonlijk “ereloon of honoraria” genoemd, varieert natuurlijk naar gelang van de verleende diensten.
Let op: om factureerbaar te zijn, moet een dienst duidelijk vermeld staan in het contract tussen de mede-eigenaars en de syndicus. Er mag geen vergoeding gevraagd worden voor een dienst die niet in het contract vermeld is, behalve bij besluit van de Algemene Vergadering.
Is de aanwezigheid van een syndicus verplicht?
Zodra een gebouw onder het regime van mede-eigendom wordt geplaatst, verplicht de wetgeving dat het wordt vertegenwoordigd door een syndicus.
Een syndicus is dus verplicht, maar er bestaan uitzonderingen:
- Voor een appartementsgebouw dat slechts aan één persoon toebehoort, is geen syndicus nodig.
Als de eigenaar besluit een van zijn kavels te verkopen, zal hij er een moeten aanstellen. - De aanwezigheid van een syndicus is ook niet verplicht indien de aard van het gebouw dit rechtvaardigt en indien alle mede-eigenaars instemmen met deze afwijking. Dit zijn over het algemeen kleine gebouwen met maximaal 3 of 4 appartementen. In dergelijke gevallen zijn de mede-eigenaars van mening dat de wettelijke maatregelen met betrekking tot het syndicus te restrictief zijn, gezien het geringe beheer dat vereist is.
Houd er rekening mee dat elke mede-eigenaar het recht heeft om op elk moment de benoeming van een syndicus te vragen.