Snelle definitie. De quotiteiten (vaak uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten) vertegenwoordigen het aandeel van elk privatief lot in de gemeenschappelijke delen. Ze dienen onder meer voor de berekening van de gemeenschappelijke kosten en de stemrechten op de algemene vergadering. Ze worden vastgelegd in de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Wettelijke basis
Volgens art. 3.80 van het Burgerlijk Wetboek (gedwongen mede-eigendom) « worden de aandelen van elke mede-eigenaar bepaald in functie van de respectieve waarde van de privatieve goederen waarvan zij het aanhorig zijn ». Met andere woorden, men rekent niet enkel op de “bruto-oppervlakte”: men beoordeelt de relatieve waarde van de kavels.
Hoe gebeurt de berekening in de praktijk?
- Vertrekpunt: een noemer (bv. 1 000 of 10 000 voor grotere complexen) om elk kavel in aandelen te verdelen.
- Gebruikelijke criteria: netto-oppervlakte, bestemming (appartement, handelspand, kantoor), ligging (verdieping, oriëntatie), soms coëfficiënten van comfort of situatie.
- Basisakte: hierin staat de verdeelsleutel vermeld (algemene aandelen en, in voorkomend geval, bijzondere gemeenschappelijke delen zoals de lift, de parking, enz.).
Eenvoudig voorbeeld
Gebouw met 10 000 duizendsten. Drie kavels:| Kavel | Relatieve waarde | Quotiteiten (op 10 000) |
|---|---|---|
| Studio (gelijkvloers) | 0,80 | 800 |
| Appartement met 2 slaapkamers (verdieping) | 1,20 | 1 200 |
| Duplex (bovenste verdiepingen) | 2,00 | 2 000 |
Wat met “bijzondere” kosten?
Bepaalde kosten kunnen anders worden verdeeld (bv. lift, parkings, daken van één blok …) indien de basisakte dat voorziet (bijzondere gemeenschappelijke delen). Kavels die niet betrokken zijn kunnen worden uitgesloten of anders gewogen.Kan men “oneerlijke” quotiteiten corrigeren?
Ja, een rechtzetting is mogelijk wanneer de verdeling niet langer de relatieve waarde van de kavels weerspiegelt (oorspronkelijke fout, verbouwingen, enz.). De procedure verloopt via de VME en steunt op objectieve bewijzen (expertise).FAQ
Hoe kan men de quotiteiten van een gebouw betwisten?
Via de Algemene Vergadering (indien een herziening voorzien is) of via een gerechtelijke procedure tot wijziging van de quotiteiten, op basis van een expertise.
Hogere verdieping = meer quotiteiten?
Bepalen de quotiteiten altijd de kosten?
Waarom 10 000 en niet 1 000?
Advies
Goed om te weten: als uw verdeelsleutel verouderd is, kan een herziening door een landmeter-expert blijvende spanningen tussen mede-eigenaars vermijden. Een ervaren syndicus kan de studie begeleiden, het punt op de AV agenderen en de actualisering van de statuten in goede banen leiden.
Eén reactie
beste ,
ik ben mede-eigenaar van een gebouw ; glv een winkel en 6 autostaanplaatsen , 1V twee appartementen , 2 V twee appartementen
ik ben eigenaar van 4 autostaanplaatsen met quotiteit 15/1000 per staanplaats.
De erelonen van de syndicus waren vorig jaar voor mij 4 x 24.06 = 96.24 euro.
vorige AV heeft de syndicus gevraagd of er een verhoging mocht komen voor de erelonen om competitief te blijven; wij zijn hiermee akkoord gegaan en alle eigenaars hebben een nieuw contract ondertekend.
nu blijkt volgens dat nieuwe contract dat de erelonen voor de winkel en de appartementen gestegen zijn van 1603.29 euro naar 1802.69 euro (ongeveer 12 procent stijging)
maar voor de erelonen voor de garages is een nieuwe rubriek erelonen toegevoegd en de stijging gaat van 6 x 24.06 = 144.36 euro naar
361.44 euro , en dit is een stijging met 150 procent (voor mij gaat dit van 96.24 euro naar 240.96 euro)
VRAAG 1 ; Mag men verschillende verhogingen vragen , waarbij de oorspronkelijke quotiteiten niet worden gerespecteerd ?
VRAAG 2 ; Kan ik een herziening vragen van het contract dat ik getekend heb ?
met vriendelijke groeten koen wuyts