Welke kosten voor mede-eigendom kunnen worden doorberekend aan huurders ?
Kosten voor mede-eigendom zijn essentiële kosten voor het beheer en onderhoud van een gebouw in mede-eigendom. De verdeling ervan tussen eigenaars en huurders kan echter vragen oproepen. Syndicuskiezen.be geeft je een volledig overzicht van de geldende regels om te weten te komen welke kosten voor mede-eigendom kunnen worden doorgerekend aan een huurder in België.
Sleutel tot het verdelen van de kosten
De eerste stap in het begrijpen van de verdeling van de kosten van de gemeenschappelijke ruimten is het raadplegen van het reglement van mede-eigendom van het gebouw. Hierin staat hoe de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten, zoals elektriciteit, schoonmaak, liftonderhoud, tuin, uitgebreide polis en de kosten voor het syndicus, worden verdeeld onder de eigenaars.
Als je zelf in de flat woont of als deze leegstaat, ben je over het algemeen verantwoordelijk voor het betalen van je volledige aandeel in deze kosten als eigenaar. Als je echter verhuurt, heb je de mogelijkheid om een deel van deze kosten te delen met je huurder.
Welke kosten voor mede-eigendom kunnen worden doorberekend aan een huurder?
Huurovereenkomsten en burgerlijk wetboek
Welke kosten voor mede-eigendom kunnen worden doorberekend aan een huurder, hangt af van de voorwaarden van het huurcontract en de wettelijke regels. In het algemeen kan van een huurder worden verlangd dat hij bijdraagt aan de volgende kosten:
- Onderhoud van gemeenschappelijke ruimten: dit omvat de kosten van elektriciteit en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud van de lift, tuin en andere soortgelijke diensten.
- Beheer- en administratiekosten: de kosten voor het beheer van de mede-eigendom, zoals de kosten van de syndicus, kunnen gedeeld worden tussen de verhuurder en de huurder.
- Reparaties aan gemeenschappelijke elementen: als gemeenschappelijke elementen, zoals liften of trappen, gerepareerd of vervangen moeten worden, kan een deel van deze kosten gedragen worden door de huurder.
Het Burgerlijk Wetboek legt ook algemene principes vast voor de verdeling van de lasten. De huurder is verantwoordelijk voor onderhoudswerkzaamheden en reparaties die niet het gevolg zijn van veroudering, overmacht of normale slijtage. De verhuurder is daarentegen verantwoordelijk voor alle andere reparaties die nodig zijn voor een normaal gebruik van het pand.
Bovendien kunnen de regels voor de kosten van mede-eigendom die aan een huurder kunnen worden doorberekend, verschillen naargelang het Gewest waarin de woning zich bevindt.
Vlaams Gewest: verdeling van de kosten van mede-eigendom volgens de datum van de huurovereenkomst
In het Vlaamse Gewest heeft de wetgever specifieke regels ingevoerd voor de verdeling van de kosten van gemeenschappelijke ruimten. Als de huurovereenkomst na 1 januari 2019 werd ondertekend, worden de kosten van mede-eigendom als volgt verdeeld:
- De huurder is volledig verantwoordelijk voor: de kosten voor verwarming en elektriciteit in de gemeenschappelijke ruimten, kleine herstellingen aan de gemeenschappelijke ruimten, de kosten voor het schoonmaken van deze ruimten en de kosten voor het ophalen van afval, als ze collectief worden beheerd.
- Als verhuurder ben je verplicht om de kosten van grote reparaties te dragen, evenals de kosten voor de aankoop of vervanging van water-, gas- en elektriciteitsmeters. Je moet ook de kosten dragen voor het organiseren van de algemene vergadering, jouw aandeel in het algemene beleid en jouw bijdrage aan het reservefonds.
Waals en Brussels Gewest: gelijkaardige regels
In Wallonië en Brussel gelden vergelijkbare regels voor de verdeling van de lasten tussen huurder en verhuurder. In Wallonië bijvoorbeeld worden de kosten voor het regelmatige onderhoud van de lift gedragen door de huurder, terwijl grote herstellingen aan de lift en slijtage ten laste vallen van de verhuurder.
Het Waals Gewest en het Brussels Gewest hebben gedetailleerde tabellen opgesteld, beschikbaar in bijlage 7 van het besluit van de Waalse Regering van 28 juni 2018 en het besluit van de Brusselse Regering van 23 november 2017, om de lasten die kunnen worden aangerekend of uitgesloten voor huurders meer in detail te specificeren. Het is absoluut noodzakelijk om te benadrukken dat deze regels bindend zijn en niet kunnen worden omzeild, in het bijzonder voor huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaatsen. In het Waalse Gewest is een afwijking van de verdeeltabel in theorie mogelijk in het kader van een huurovereenkomst voor woningen naar gemeen recht. De hierboven beschreven algemene principes moeten echter altijd worden gerespecteerd, d.w.z. grote herstellingen blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder en kleine herstellingen zijn de verantwoordelijkheid van de huurder.
Gedeelde kosten voor mede-eigendom
Sommige kosten kunnen worden gedeeld tussen jou en je huurder. De kosten van regelmatig liftonderhoud kunnen bijvoorbeeld gelijk worden verdeeld tussen jou en je huurder. De kosten voor het uitvoeren van een risicoanalyse of preventieve inspectie van de lift, evenals de kosten voor grote reparaties en modernisering van de lift, moeten echter volledig door de verhuurder worden gedragen. De syndicuskosten worden voor 34% gedeeld door de huurder en voor 66% door de verhuurder.
Specifieke diensten op verzoek van de verhuurder of huurder, zoals het maken van een extra sleutel of het opstellen van een dossier voor de verkoop, zijn volledig voor rekening van de partij die hiervan profiteert.
Let op! Het is essentieel dat de regels voor de verdeling van de lasten worden nageleefd, want het is niet toegestaan om hiervan af te wijken op een manier die ongunstig is voor de huurder. In het Vlaamse Gewest is het echter mogelijk om af te wijken van de wettelijke regels in het voordeel van de huurder.
Hoe worden de kosten van mede-eigendom doorberekend aan de huurders?
De kosten kunnen forfaitair of op basis van de werkelijke kosten worden berekend.
In eerste instantie kunt u de kosten voor de flat die u verhuurt forfaitair vaststellen. Als je hiervoor kiest, kun je op elk moment, in overleg met je huurder, overschakelen naar een systeem op basis van de werkelijke kosten. Als je huurder deze verandering echter weigert te accepteren, heb je de mogelijkheid om het geschil voor te leggen aan de rechter.
Als u besluit om een afrekening op basis van de werkelijke kosten op te stellen, kunt u uw huurder om een maandelijkse aanbetaling vragen en hem een jaarlijkse afrekening sturen. In deze situatie is het noodzakelijk dat u de nodige bewijsstukken kunt overleggen in het geval van een verzoek van uw huurder. Om aan deze eis te voldoen, is het jouw verantwoordelijkheid om je huurder een gedetailleerd overzicht van kosten en lasten te geven.
De verdeling van de kosten van mede-eigendom: welke rol speelt de syndicus ?
De syndicus kan helpen bij het verdelen van de kosten tussen verhuurders en huurders, maar kan niet rechtstreeks namens de verhuurder de betalingen van de huurder innen. De verhuurder moet deze kosten voorschieten en ze later op de huurder verhalen. Zelfs als de syndicus de rekening rechtstreeks naar de huurder stuurt, ligt de verantwoordelijkheid voor de betaling bij de eigenaar ten opzichte van de andere eigenaars en de condominiumvereniging.
Kortom, de verdeling van kosten voor gemeenschappelijke ruimten tussen verhuurders en huurders is onderworpen aan strikte regels die van regio tot regio verschillen. Het is belangrijk om deze regels te begrijpen en ze na te leven om geschillen te vermijden. Duidelijke communicatie met de huurder en een goede documentatie van de kosten zijn essentieel voor een succesvol beheer van de kosten van mede-eigendom.