Vruchtgebruiker en blote eigenaar in mede-eigendom: wie mag deelnemen aan de Algemene Vergadering?
Een internaut stelde ons onlangs een heel concrete vraag:
« Ik ben samen met mijn echtgenote vruchtgebruiker van een appartement en onze zoon bezit de blote eigendom. Moeten wij hem een volmacht geven om de Algemene Vergadering bij te wonen? Of is het onze zoon die ons een volmacht moet geven? » Zie antwoord van advocaat Me Frederiek Baudoncq
De wettelijke regel: schorsing van het stemrecht zonder gemeenschappelijke lasthebber
Deze situatie komt vaak voor in Belgische mede-eigendommen, vooral na een erfenis of een schenking. Wanneer een appartement wordt verdeeld tussen vruchtgebruik en blote eigendom, is artikel 3.87 §1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing:
« Wanneer de eigendom van een privatief kavel is bezwaard met een recht van vruchtgebruik, wordt het recht om deel te nemen aan de beraadslagingen van de Algemene Vergadering geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun gemeenschappelijke lasthebber zal zijn. »
Concreet betekent dit dat noch de vruchtgebruiker, noch de blote eigenaar alleen kan stemmen. Het kavel wordt pas meegerekend op de Algemene Vergadering zodra er één gezamenlijke vertegenwoordiger is aangeduid.
Wie kan als gemeenschappelijke lasthebber worden aangeduid?
De gemeenschappelijke lasthebber wordt gekozen in onderling overleg tussen de vruchtgebruikers en de blote eigenaar. Dit kan zijn:
- één van de vruchtgebruikers (bijvoorbeeld een van de ouders),
- de blote eigenaar (vaak het kind),
- of een andere vertrouwenspersoon die gezamenlijk wordt aangeduid.
Deze aanduiding moet aangemeld worden bij de syndicus per brief of per e-mail. Enkel deze persoon ontvangt daarna de uitnodigingen en kan stemmen op de AV.
Concreet voorbeeld
In het geval dat door onze internaut werd voorgelegd: het koppel vruchtgebruikers en hun zoon, de blote eigenaar, moeten overeenkomen wie het appartement zal vertegenwoordigen. Kiezen zij voor de moeder, dan is zij alleen aanwezig op de AV en brengt zij de stemmen uit. Zolang er geen beslissing wordt genomen, blijft het kavel zonder stem en worden de quotiteiten niet meegeteld.
Wat als er geen beslissing wordt genomen?
Zonder aanduiding van een gemeenschappelijke lasthebber:
- wordt het stemrecht van het kavel geschorst,
- is het appartement niet vertegenwoordigd op de AV,
- en worden beslissingen genomen zonder rekening te houden met zijn quotiteiten.
Rechtspraak: wanneer de rechter tussenkomt
De praktijk toont aan dat een gebrek aan akkoord het leven binnen een mede-eigendom kan blokkeren. In een vonnis van 23 juni 2006 (Vredegerecht Maasmechelen, RCDI 2006/4, p.22) werd beslist dat wanneer de vruchtgebruiker en de blote eigenaar het niet eens raken, de rechter kan bepalen dat elk van hen 50 % van de stemrechten uitoefent. Dit arrest toont aan dat de rechtbank kan ingrijpen om een volledige verlamming van de Algemene Vergadering te vermijden.
Praktische tips
✔ Handig om te weten: een eenvoudige schriftelijke verklaring, ondertekend door alle partijen, volstaat. Een notariële akte is niet nodig.
⚠ Let op: bij blijvend onenigheid kan de rechtbank worden ingeschakeld, maar dit brengt kosten en vertraging met zich mee. Het is dus beter om snel tot een minnelijke oplossing te komen.
Korte FAQ
Wie stemt op de Algemene Vergadering in geval van vruchtgebruik en blote eigendom ?
Noch de vruchtgebruiker, noch de blote eigenaar kan alleen stemmen. Zij moeten samen een gemeenschappelijke lasthebber aanduiden die het kavel op de AV vertegenwoordigt.
Hoe wordt een gemeenschappelijke lasthebber aangeduid ?
Een eenvoudig schriftelijk document, ondertekend door de partijen (vruchtgebruikers en blote eigenaar), volstaat. Dit document moet per brief of e-mail aan de syndicus worden bezorgd om de aanduiding officieel te maken.
Wat gebeurt er als er geen gemeenschappelijke lasthebber wordt aangeduid ?
Het stemrecht van het kavel wordt geschorst. Het appartement is niet vertegenwoordigd en de quotiteiten worden niet meegeteld bij de beslissingen van de Algemene Vergadering.
En als de partijen het niet eens raken ?
Bij blijvend meningsverschil kan het vredegerecht worden gevat. In een vonnis uit 2006 werd beslist dat, om een blokkering te vermijden, de stemrechten voor 50 % aan de vruchtgebruiker en voor 50 % aan de blote eigenaar konden worden toegekend.
Waar vindt u meer informatie over het functioneren van de Algemene Vergadering ?
U kan onze volledige gids raadplegen over de rol, de oproeping en het verloop van de AV in mede-eigendom in België :
Functioneren van de Algemene Vergadering.
Conclusie: een juridisch punt dat niet mag worden verwaarloosd
In een mede-eigendom roept de verdeling van de eigendom tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar vaak praktische vragen op. De regel is duidelijk: er moet een gemeenschappelijke lasthebber worden aangeduid. Bij gebrek daaraan verliest het kavel zijn stem, en als er geen akkoord wordt gevonden, kan de rechter tussenkomen. Om uw rechten te vrijwaren en verlamming te vermijden, is het belangrijk snel een keuze te formaliseren en dit aan de syndicus mee te delen.
👉 Wordt u met dit soort situatie geconfronteerd? Vergelijk nu meerdere syndici in België en vind degene die uw mede-eigendom efficiënt kan beheren via syndicuskiezen.be.