Kan een vrijwillige syndicus volmachtdrager zijn tijdens een algemene vergadering?
Het beheer van een mede-eigendom in België roept vaak heel specifieke juridische vragen op. Naar aanleiding van een vraag van een mede-eigenaar, beantwoord door meester Frederiek Baudoncq, komt één kwestie regelmatig terug: kan een vrijwillige syndicus, die ook zelf mede-eigenaar is, een andere eigenaar vertegenwoordigen op de algemene vergadering met een volmacht? Het antwoord wordt duidelijk bepaald door de wet.
Het wettelijke kader
Artikel 3.87, §7, zesde lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk:
« De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. »
Met andere woorden, of het nu gaat om een professionele syndicus of een vrijwillige syndicus, het is verboden om op te treden als volmachtdrager (lasthebber) voor een andere mede-eigenaar. De syndicus behoudt uiteraard wel zijn eigen stemrecht, maar mag geen extra volmachten uitoefenen.
Waarom dit verbod?
- Belangenconflicten vermijden: een syndicus moet onpartijdig blijven bij het leiden en beheren van de AV.
- Het evenwicht in de beslissingen bewaren: mocht de syndicus volmachten kunnen verzamelen, zou hij een buitensporig gewicht hebben in de stemverhoudingen.
- Transparantie versterken: een duidelijke scheiding tussen zijn functie als beheerder en zijn rechten als mede-eigenaar beschermt alle bewoners.
Overzichtstabel
| Situatie | Eigen stemrecht | Volmachtdrager voor een andere eigenaar | Opmerking |
|---|---|---|---|
| Professionele syndicus | Neen (behalve indien zelf mede-eigenaar) | Verboden | Kan enkel zijn beheersopdrachten uitvoeren |
| Vrijwillige syndicus (mede-eigenaar) | Ja, als eigenaar | Verboden | De wet maakt geen onderscheid vrijwillig/professioneel |
| Echtgeno(o)t(e)/partner van de syndicus | Ja, indien mede-eigenaar | Toegestaan | Het verbod geldt enkel voor de syndicus zelf |
Praktische gevolgen voor de mede-eigendom
In kleinere mede-eigendommen waar een vrijwillige syndicus wordt aangesteld, is deze regel soms onvoldoende gekend. Het is belangrijk om mede-eigenaars eraan te herinneren dat:
- de vrijwillige syndicus stemt voor zijn eigen appartement,
- hij geen volmacht van een buur mag dragen,
- een afwezige mede-eigenaar zijn volmacht moet geven aan een derde (andere mede-eigenaar, partner van de syndicus, enz.).
FAQ – Veelgestelde vragen
Wat riskeert een mede-eigendom als de vrijwillige syndicus toch een volmacht ontvangt?
De beslissing kan door de rechtbank nietig verklaard worden wegens schending van de wettelijke regels.
Waarom is de wet zo streng?
Omdat de rol van de syndicus neutraliteit en onafhankelijkheid vereist. Indien hij volmachten zou kunnen cumuleren, zou dit leiden tot een onevenredige machtspositie tijdens de stemming.
Mag een vrijwillige syndicus zijn volmacht geven als hij niet aanwezig kan zijn op de AV?
Ja. In zijn hoedanigheid van mede-eigenaar kan hij zijn stem laten vertegenwoordigen, maar hij kan zelf geen volmachten ontvangen.
Geldt dezelfde regel voor een professionele syndicus?
Ja. De wet maakt geen enkel onderscheid. De syndicus, professioneel of vrijwillig, mag nooit volmachtdrager zijn van een andere mede-eigenaar.
Mag een vrijwillige syndicus zijn echtgeno(o)t(e) of partner vertegenwoordigen?
Neen, maar omgekeerd wel. De partner van de syndicus kan als volmachtdrager optreden en stemmen in naam van een andere mede-eigenaar.
Conclusie
De vrijwillige syndicus speelt een essentiële rol in talrijke Belgische mede-eigendommen. Toch moet men er rekening mee houden dat hij geen volmachtdrager mag zijn van een andere mede-eigenaar op de algemene vergadering. Deze regel, die ook geldt voor professionele syndici, is bedoeld om het evenwicht en de transparantie van de collectieve beslissingen te beschermen.
Wil u meer weten over de regels die voor syndici gelden of verschillende beheersopties voor uw gebouw vergelijken? Ontdek onze tips en vergelijk de syndici om de juiste oplossing voor uw mede-eigendom te vinden.