Verschil tussen een werkkapitaal en een reservefonds

Om zowel de lopende uitgaven als de uitzonderlijke kosten voor een goed beheer van de gemeenschappelijke ruimten van een mede-eigendom te kunnen dragen, zijn voldoende financiële middelen nodig. Daartoe moeten de mede-eigenaars periodiek geld storten op twee afzonderlijke rekeningen op naam van de ACP (vereniging van mede-eigenaars). Met ChoisirUnSyndic komt u alles te weten over het werkkapitaal en het reservefonds in een mede-eigendom.

Verschil tussen een werkkapitaal en een reservefonds

Wat is het werkkapitaal?

Het werkkapitaal vertegenwoordigt alle bedragen die als voorschotten zijn betaald voor de lopende en regelmatige kosten in verband met het gebruik en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het mede-eigendom. Deze kosten omvatten onder meer 

  • Elektriciteitsrekeningen voor de gemeenschappelijke ruimtes,
  • Onderhoud van buitenruimtes en liften,
  • Het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes,
  • De salarissen van de beheerder en de werknemers van het condominium,…

De syndicus beheert de werkkapitaalrekening. Hij heeft dus tekeningsbevoegdheid om alle rekeningen van het condominium op tijd te betalen.

Hoeveel geld moet er in het werkkapitaal worden gestort?

Alle mede-eigenaars moeten hun aandeel in het bedrijfskapitaal storten. 

Goed om te weten: de definitie van de verdeling van de lasten en quota is te vinden in de basisakte en het condominiumreglement.

In de meeste gevallen is dit een forfaitaire voorziening die elke maand of elk kwartaal aan de curator wordt betaald. Deze voorziening wordt vastgesteld op basis van een bepaalde begroting die tijdens een Algemene Vergadering wordt goedgekeurd. Periodiek (bijvoorbeeld eenmaal per jaar) stelt de beheerder dan de rekeningen op en vordert het eventuele saldo ten opzichte van de betaalde provisie of geeft het overschot juist terug. Dit is de jaarlijkse staat van kosten. 

Wat te doen als de bijdrage aan het werkkapitaal uitblijft?

Indien een mede-eigenaar zijn provisie aan het werkkapitaalfonds niet betaalt, kan de syndicus de invordering van de schulden verzekeren door gerechtelijke stappen te ondernemen. Als geval van overmacht is een machtiging van de VME niet nodig. 

Wat is het reservefonds?

Het reservefonds van een mede-eigendom is een rekening die wordt aangevuld om uitzonderlijke uitgaven te kunnen doen. Deze periodieke uitgaven kunnen bijvoorbeeld worden veroorzaakt door een behoefte aan : 

  • Vernieuwing van het verwarmingssysteem,
  • Renovatie van de gevel,
  • Vervanging van een lift,
  • Nieuw schrijnwerk in gemeenschappelijke ruimtes,…

Volgens artikel 165 en 168 van de wet van 18 juni 2018 is de oprichting van een reservefonds verplicht sinds 1 januari 2019. Dit moet gebeuren binnen 5 jaar na de datum van ontvangst van de voorzieningen. De CPA kan echter met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen besluiten geen reservefonds op te richten.   

Wat zijn de belangrijkste voordelen van een reservefonds?

Zonder een voorschot op de uitzonderlijke kosten waar een condominium mee te maken kan krijgen, hebben condominiumeigenaren wellicht niet de financiële middelen om hun deel bij te dragen wanneer het moment daar is. Met een reservefonds is een flatgebouw er dus van verzekerd dat het nooit geld tekort komt.

Deze rekening heeft dus 2 grote belangen: 

  • Het voorkomt uitstel van essentiële werkzaamheden voor het condominium die de mede-eigenaren niet zouden kunnen financieren.
  • Het voorkomt dat recalcitrante mede-eigenaren in gebreke blijven bij de betaling wanneer het wettelijk quorum reeds is bereikt. 

Hoeveel moet er in het reservefonds worden gestort?

Het door elke mede-eigenaar verschuldigde bedrag is vast en kan maandelijks, driemaandelijks of jaarlijks worden betaald. 

Er geldt geen maximum voor de jaarlijkse bijdrage per mede-eigenaar aan het reservefonds. Deze bijdrage kan echter nooit minder zijn dan 5% van de totale gewone gemeenschappelijke kosten.

Wat te doen als er niet aan het reservefonds wordt bijgedragen?

Net als bij het werkkapitaalfonds kan de condominiumbeheerder na een aanmaning en betalingsbevel gerechtelijke stappen ondernemen.

Werkkapitaal en reservefonds: wat zijn de verschillen?

Om te beginnen worden het werkkapitaal en het reservefonds niet gebruikt om dezelfde soort kosten te financieren. Bovendien vereist de Belgische wet dat deze middelen op twee afzonderlijke bankrekeningen worden gestort. Dit is om verwarring te voorkomen bij het betalen van rekeningen. Dit onderscheid maakt het ook gemakkelijker voor de syndicus om de rekeningen te beheren. 

Goed om te weten: de syndicus is verplicht om bij het opvragen van fondsen aan te geven welk percentage van de ontvangen bedragen aan het reservefonds wordt toegewezen. 

Een ander belangrijk verschil is dat, in tegenstelling tot het geld in het werkkapitaal, het geld in het reservefonds eigendom is van het condominium en dus een besparing is voor het condominium. Dit verschil is belangrijk bij de verkoop van een appartement.

Wat gebeurt er met het werkkapitaal en het reservefonds wanneer een particulier perceel wordt verkocht?

Het werkkapitaal

Bij verkoop van een particulier condominium kavel gaat het aandeel van de condominium eigenaar in het werkkapitaal naar hem terug. Bij de verkoop stuurt de syndicus de mede-eigenaar een rekeningafschrift. De mede-eigenaar krijgt dan het volledige bedrag terug dat hij in het werkkapitaal had gestort.

Het reservefonds

Het reservefonds blijft in de mede-eigendom. Volgens de wet van 30 juni 1994 behoort het reservefonds namelijk toe aan de mede-eigendom en hoeft het in geval van verkoop niet door deze laatste aan de mede-eigenaar te worden terugbetaald. In het geval van appartementen die in de loop der jaren aanzienlijke reserves hebben opgebouwd, kan deze situatie soms oneerlijk zijn voor de verkoper en de koper een onverwacht cadeau geven. Daarom kan worden besloten dat de koper het aandeel van de verkoper moet terugbetalen. Een dergelijk besluit moet in de voorlopige verkoopovereenkomst worden opgenomen. Indien de voorlopige koopovereenkomst niet in deze terugbetaling voorziet, verliest de verkoper alle rechten op het reservefonds. Het is dus van essentieel belang dat de verkoper vóór de verkoop contact opneemt met de vastgoedbeheerder om het exacte bedrag van het reservefonds te weten te komen. Zo kan hij de zaak op transparante wijze met potentiële kopers bespreken en de best mogelijke prijs vaststellen. 

2 reacties

  1. Vraag : kan tijden het bestaan van een V.M.R. het saldo van het werkkapitaal aan de mede-eigenaars worden uitbetaald of verrekend worden met de schulden ? Idem voor het reservekapitaal.

    Kan er van de rekening resevekapitaal overgeboekt worden naar het werkkapitaal eens de niet periodieke uitgave wordt uitgevoerd ?

  2. Beste,
    Als de voorziene kosten voor een bepaald werk (in dit geval schouwrenovatie) veel lager geschat zijn dan de bedragen die in het werkkapitaal gestort zijn, moet de eigenaar dan wachten tot de volgende jaarlijkse vergadering om het betaalde overschot terug te krijgen.
    Bedankt

Een reactie achterlaten

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *