In België werken ongeveer 500 vastgoedmakelaars als syndicus, naast ongeveer 3.000 andere professionals die deze rol mogen combineren met die van makelaar. Deze cijfers zijn nog onvoldoende. Dit geldt in het bijzonder voor kleine mede-eigendommen, die in de frontlinie staan als het gaat om het tekort aan syndicus.
Verschillende redenen geanalyseerd
In september 2022 luidde het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) al de noodklok door een enquête te laten uitvoeren onder zijn leden. Het doel was om het tekort in het beroep van syndicus in de verf te zetten. Dit cruciale beroep, met meer dan 3 miljoen Belgen die in flats wonen (in 200.000 gebouwen, waarvan er niet minder dan 91.000 in mede-eigendom worden beheerd), staat voor grote uitdagingen.
De studie identificeerde vier belangrijke redenen voor de groeiende desinteresse van jongeren in het vak: de financiële omstandigheden, de moeilijkheid om privé- en beroepsleven te combineren, het gebrek aan kennis bij het grote publiek over de echte verantwoordelijkheden van een vastgoedbeheerder en de emotionele belasting die met het beroep gepaard gaat.
Sandrine Galet, tweede vicevoorzitter van de IPI en hoofd van het syndicus SG Immo in Stockel en Perwez, wordt dagelijks geconfronteerd met de moeilijke realiteit van dit beroep. Ze wijst erop dat eigenaars van appartementen vaak bij de syndicus aankloppen voor problemen die niet onder de bevoegdheid van de syndicus vallen.
Lees meer over de rollen en verplichtingen van een syndicus.
Steeds complexere regelgeving
Een andere grote uitdaging in dit beroep is de toenemende complexiteit van de regelgeving met betrekking tot technische installaties. In deze tijd van duurzaamheid en circulair bouwen, met de komst van zonnepanelen, isolatie, elektrische oplaadpunten en energiegemeenschappen, neemt de werkdruk enorm toe. Syndicus zijn echter vaak geen experts op dit gebied en het is noodzakelijk dat mede-eigenaren zich hiervan bewust zijn.
Willen de mede-eigenaars van je gebouw een oplaadpunt? Bekijk dan onze volledige gids voor de installatie van een oplaadpunt voor elektrische voertuigen in een mede-eigendom. Zo kunt u adequaat reageren op hun verzoek door alle nodige stappen te ondernemen, in overeenstemming met de kenmerken van uw mede-eigendom en met de geldende wetgeving.
Als leden van de BIV zijn syndicus verplicht om doorlopende trainingen te volgen, wat volgens de geïnterviewde professionals geen grote problemen oplevert. Met het oog op hun groeiende verantwoordelijkheden zou het echter wenselijk zijn dat syndicus meer faciliteiten hebben om zich te omringen met professionals, zodat ze problemen diepgaand kunnen oplossen met blijvende oplossingen.
Zoals eerder gezegd, is een punt dat naar voren is gebracht de frequente emotionele lading waarmee syndicus worden geconfronteerd. Bij het nemen van beslissingen kunnen ze geconfronteerd worden met mede-eigenaren met zeer uiteenlopende achtergronden, waarvan sommigen niet in staat zijn om het noodzakelijke werk te financieren. Wanneer zich een incident voordoet, kan de syndicus de ontvanger worden van frustratie die niet noodzakelijkerwijs op hem of haar gericht is.
Met betrekking tot het evenwicht tussen werk en privéleven is er een oplossing voorgesteld om algemene vergaderingen tijdens kantooruren te houden in plaats van ’s avonds, een praktijk die aan populariteit wint bij syndicus. Ondanks de uitdagingen aanvaarden veel mede-eigenaars deze beslissing.
Uit het onderzoek dat werd uitgevoerd door de BIV in samenwerking met Federia bleek dat één op twee van de 1.872 ondervraagde professionals al overwoog om het beroep vaarwel te zeggen. Deze situatie is echter niet exclusief voor de sector van het beheer van appartementen. Bij het BIV beginnen opleidingen rond interpersoonlijke vaardigheden, gegeven door bemiddelingsdeskundigen, zoals stressbeheer of de ontwikkeling van geweldloze communicatie, positieve resultaten op te leveren.
Ook het financiële aspect ligt onder vuur
Ook het financiële aspect kwam in de studie naar voren als een punt van zorg. Het is belangrijk om op te merken dat elke syndicus vrij is om het tarief van zijn keuze toe te passen, waardoor mede-eigenaars de keuze hebben om het te aanvaarden of andere alternatieven te zoeken. Sommigen kiezen voor zeer lage tarieven waarbij extra taken apart in rekening worden gebracht, terwijl anderen hoge tarieven bieden. Sommige bieden zelfs “all-in” pakketten aan. Een aanzienlijk aantal syndicus vindt echter dat meer erkenning voor hun werk gerechtvaardigd zou zijn.
Goed om te weten: hoewel het niet bij wet geregeld is, kan de prijs van een syndicus variëren afhankelijk van een aantal factoren, zoals het niveau van de geleverde diensten, de geografische locatie en de grootte en algemene staat van de mede-eigendom.
Kleine mede-eigendommen in de frontlinie
Het is duidelijk dat kleine mede-eigendommen het hardst worden getroffen door dit tekort aan professionals. Gezien dit tekort geven veel professionals de voorkeur aan grotere appartementsgebouwen, die een groter financieel rendement bieden voor een relatief vergelijkbare inspanning. Dit heeft ook geleid tot de oprichting van hybride syndicus en platforms zoals SyndicYourself, die eigenaars helpen om zelf de rol van vrijwillige syndicus op zich te nemen. Sommige syndicus, zoals EasySyndic, hebben er echter voor gekozen om zich te specialiseren in het bedienen van kleine mede-eigendommen en blijven zo een alternatief bieden aan eigenaars die willen werken met een professionele syndicus.
Een andere optie voor kleine appartementencomplexen die op zoek zijn naar een makelaar, is om rechtstreeks contact op te nemen met de makelaars die geregistreerd staan als makelaar. Sommige makelaars werken niet onder de structuur van een agentschap, maar als zelfstandigen.