SLECHTE BETALERS IN MEDE-EIGENDOM: WAT TE DOEN?

Een gebrek aan liquiditeit als gevolg van de wanbetaling van sommige mede-eigenaars kan een mede-eigendom soms in gevaar brengen. Slechte betalers in mede-eigendom: wat te doen? Syndicuskiezen geeft u enkele antwoorden.

De Condominium Association: preferente schuldeisers

Te veel wanbetalingen door sommige mede-eigenaars kunnen een mede-eigendom in gevaar brengen. De wetgever was zich bewust van deze situatie toen hij een privilege in het leven riep dat werd toegekend ten gunste van de Verenigingen van Mede-eigenaren (ACP).

Sindsdien worden bij verkoop van een particulier perceel van een in gebreke blijvende mede-eigenaar de lasten van het ACP met voorrang betaald. En dit, nog voor andere geldschieters zoals bankinstellingen met een hypotheek. Het resultaat van intensief lobbyen is een stap voorwaarts waarop het SNCP trots kan zijn.

Het belang van een ontvankelijke syndicus

Dit gezegd zijnde, mag dit voorrecht de syndicus niet vrijstellen van zijn reactie op een in gebreke blijvende mede-eigenaar. De verkoop van het perceel van de in gebreke blijvende mede-eigenaar mag niet plaatsvinden wanneer de onbetaalde lasten al vele jaren openstaan. In de tekst staat dat het voorrecht beperkt is tot de voor het lopende jaar en het voorgaande jaar verschuldigde lasten. Als de condominiumbeheerder niet snel genoeg is om deze kosten te innen, kunnen de mede-eigenaars zijn verantwoordelijkheid in twijfel trekken. Zij kunnen er dan op wijzen dat, indien de syndicus sneller had gereageerd, het retentierecht sneller had kunnen worden toegepast. Met andere woorden, in het geval dat de schuld betrekking heeft op lasten van vóór het begrotingsjaar dat aan het lopende begrotingsjaar voorafgaat, zou men kunnen verwijten dat de CPA door een gebrek aan aandacht geen gebruik heeft kunnen maken van het voorrecht.

De rol van de vrederechters

Alvorens in te gaan op de manieren om een opeenstapeling van onbetaalde lasten in mede-eigendom te voorkomen, moet een opmerking worden gemaakt over de rol van de vrederechters. Deze worden immers vaak verzocht zich uit te spreken over de door de CPA ingestelde vorderingen op de niet-betalende mede-eigenaars. Er zij op gewezen dat het relatief vaak voorkomt dat een vrederechter ruime voorwaarden en uitstel verleent aan de in gebreke blijvende mede-eigenaar. Het is natuurlijk begrijpelijk dat de vrederechter van nature en terecht gevoelig is voor de moeilijkheden die sommige mensen hebben om hun financiële verplichtingen na te komen. Dit geldt met name in tijden van hoge inflatie. De toekenning van dergelijke voorwaarden en termijnen aan één enkele in gebreke blijvende mede-eigenaar leidt er echter toe dat alle andere mede-eigenaars verplicht zijn de rol van bankier te spelen. Zij moeten dan immers het financiële tekort aanvullen dat ontstaat door het uitblijven van betaling door de in gebreke blijvende mede-eigenaar. Bovendien zullen deze meer omvangrijke verzoeken om middelen deze andere mede-eigenaars waarschijnlijk in moeilijkheden brengen. Hoewel solidariteit een essentiële waarde is binnen een mede-eigendom, moet zij echter het resultaat zijn van een overeengekomen besluit van alle mede-eigenaars die worden opgeroepen om het verzuim van een van hen te compenseren.

Wanneer een mede-eigenaar zich tot de rechtbank wendt om onbetaalde lasten te vorderen, is het dus van essentieel belang dat zijn advocaten duidelijk de financiën van de mede-eigendom vermelden, maar ook de gevolgen van een eventuele toekenning van ruime voorwaarden en vertragingen aan de in gebreke blijvende mede-eigenaar voor de andere mede-eigenaars.

Beter voorkomen dan genezen

Aangezien preventie altijd de verstandigste aanpak is, kunnen bepaalde maatregelen worden genomen om elke mede-eigenaar aan te moedigen tot regelmatige betalingen. Een aanbevolen formule is de toepassing van sancties in geval van vertraging. Deze sancties moeten dan in overeenstemming met het regelgevingskader worden vastgesteld, zodat zij in geen geval kunnen worden aangevochten.

Sinds de wijziging van de wet van 18 juni 2018 bepaalt artikel 577/4 §1er, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek dat “Het reglement van mede-eigendom moet bevatten: (…) De gemotiveerde criteria alsook de berekeningswijze van de verdeling van de lasten en, in voorkomend geval, de sancties en clausules met betrekking tot de niet-betaling van de lasten.”

Indien een mede-eigendom echter vóór de wijziging van deze wet in haar huishoudelijk reglement sancties betreffende de betaling van lasten heeft opgenomen, blijven deze van toepassing. Om onbetwistbaar te zijn moet de sanctie dus

vóór 1 januari 2019 in het huishoudelijk reglement worden opgenomen, of
Na stemming door de Algemene Vergadering worden opgenomen in het Algemeen Reglement van de mede-eigendom.

Ook te lezen: Stemregels in mede-eigendom

Afschrikkende sancties

Er moet echter op worden toegezien dat deze sancties redelijk blijven. Zij zijn bedoeld als afschrikmiddel en niet om winst te maken voor de mede-eigenaar. Bovendien zij opgemerkt dat, indien de straffen te zwaar zijn, de rechter kan worden verzocht deze te verlagen.

Daarom moet worden gestreefd naar gematigde sancties die niettemin voldoende afschrikkend zijn. Daartoe zou in het huishoudelijk reglement of het algemeen reglement van mede-eigendom een clausule als het volgende voorbeeld kunnen worden opgenomen:

“Elke onbetaalde condominiumheffing op de vervaldag die door de condominiumbeheerder in zijn oproep tot storting is vastgesteld, brengt, vanaf de eerste aanmaning die per e-mail of, in voorkomend geval, per aangetekende brief, na de 15e dag na de genoemde oproep tot storting wordt verstuurd, de debitering met zich mee van een verwijlintrest van 8% per jaar, alsmede een bijkomende boete van 5% op de onbetaalde lasten.”