Misbruik door de syndicus? Hoe vermijd je deze situatie en hoe ga je ermee om?

Iedereen die ervaring heeft met de vastgoedwereld zal bevestigen dat een syndicus van mede-eigendom ideaal is om de belangen en rechten van elke mede-eigenaar van een gebouw te verdedigen.

Maar ondanks het feit dat de syndicus een mandaat heeft gekregen, kunnen de mede-eigenaars soms geconfronteerd worden met bepaalde misbruiken van de syndicus.

Er moet altijd ingegrepen worden in zulke situaties. De gepaste reactie hangt grotendeels af van het moment waar de feiten worden vastgesteld.

Maatregelen om misbruik te voorkomen

Sommige gevallen van misbruik vinden hun oorsprong in ingewikkelde en onduidelijke syndicus contracten voor de mede-eigendom.  Het gebeurt regelmatig dat sommige syndici dergelijke contracten gebruiken om een basis dienstpakket te onderhandelen waarin bepaalde diensten niet zijn inbegrepen. Dit leidt tot overdreven hoge kosten voor sommige diensten.

Om dergelijke praktijken te vermijden, is het aangeraden om bepaalde controles uit te voeren alvorens een contract te sluiten:

De boekhouding voor het houden van de AV moet in het basispakket worden opgenomen.

  • Wees voorzichtig met archiefbeheerskosten.
  • Vermijd te hoge schadevergoedingen.
  • Vermijd te hoge kosten voor schadeclaims. Het bijhouden van het onderhoudsboekje moet deel uitmaken van het dagelijks beheer.
  • Zorg ervoor dat de tarieven voor grote werken op de AG gestemd wordt.
  • Vraag naar meer details over de administratieve pakketten.
  • Controleer de prijs voor fotokopieën.
  • Eis een aparte rekening.
  • Vermijd een verbintenis van drie jaar.
  • Wees op uw hoede voor potentiële belangenconflicten.


Een andere gangbare praktijk is het opstellen van een kadercontract. Ook deze praktijk is niet zonder risico voor de mede-eigendom, die dan zomaar alle bevoegdheden in handen van de syndicus zou kunnen zien overgaan, zonder de zekerheid te hebben dat de belangen van de mede-eigendom voorrang zullen hebben op die van alle andere mede-eigendommen die door de syndicus beheerd worden.

Daarom moet de mede-eigendom extra waakzaam zijn bij het ondertekenen en onderhandelen van het syndicus contract.

Rechtsmiddelen tegen misbruik door de syndicus

Indien de mede-eigendom ondanks alles toch te maken krijgt met misbruik door de syndicus, dan kan ze toch nog verschillende stappen ondernemen om aan deze misbruik een einde te maken:

  • De algemene vergadering van mede-eigenaars heeft het recht om met een gewone meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen (50% van de stemmen +1) een einde te maken aan het mandaat van de syndicus tijdens de duur van zijn contract.

  • Buiten de gewone algemene vergadering kunnen de mede-eigenaars die 20% van de stemmen vertegenwoordigen op elk moment de syndicus per aangetekende brief verzoeken om een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen om te beslissen over het intrekken van zijn mandaat en de aanstelling van een nieuwe syndicus.

  • Elke mede-eigenaar heeft het recht om bij de vrederechter te vragen om een voorlopige syndicus aan te stellen voor het geval de syndicus in gebreke blijft of niet in staat is om correct te handelen.

  • Een klacht kan ook worden ingediend bij het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). De persoon die aangesteld wordt als syndicus is namelijk vaak een makelaar. De wet laat echter ook andere beroepen dan vastgoedmakelaars toe om de activiteit van syndicus uit te oefenen, zoals advocaten, architecten, landmeters en boekhouders. Omdat zij tot een beroepsorde behoren, moeten deze beroepen zich houden aan de ethische regels van hun eigen orde. Het is in dat geval mogelijk om bij deze orde een klacht in te dienen.

Ons besluit

Met vallen en opstaan, maar ook dankzij een wetgeving die steeds strenger en professioneler wordt, is de syndicus vandaag een echt beroep geworden.

Merk op dat zowel de professionele als de niet-professionele vrijwillige syndicus onderworpen zijn aan de geldende wetgeving, die een zekere transparantie oplegt en de werking van de syndicus moderniseert.

Dit heeft natuurlijk de veiligheid van de mede-eigendommen verbeterd, die natuurlijk steeds waakzaam moet blijven zodat ze niet met bepaalde misbruiken worden geconfronteerd.

Tenslotte mag niet uit het oog verloren worden dat de mede-eigendom het wetgevend orgaan blijft dat alle beslissingen moet nemen, terwijl de syndicus het uitvoerend orgaan is dat alleen de beslissingen van de algemene vergadering zal uitvoeren.

Hebt u een vraag over bovenstaande informatie? Of hebt u vragen over een ander onderwerp in verband met de syndicus van mede-eigendom? Vul dit formulier in en één van onze specialisten zal uw vragen met plezier beantwoorden.

Een reactie achterlaten

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *