De vrijwillige syndicus
Een gebouw dat onder het stelsel van mede-eigendom valt, is wettelijk verplicht om vertegenwoordigd te worden door een syndicus.
Bent u van plan om een vrijwillige syndicus aan te stellen? Wilt u zelf een vrijwillige syndicus worden en hebt u meer informatie nodig. Wie kan als vrijwillige syndicus worden aangesteld? Wat zijn hun taken en verantwoordelijkheden? Worden zij betaald?
Op SyndicusKiezen vindt u een antwoord op al uw vragen!
Wie mag als vrijwillige syndicus aangesteld worden?
Elke mede-eigenaar van het gebouw (of diens echtgenoot) kan aangesteld worden als vrijwillige syndicus, ongeacht het aantal kavels waarover het gebouw beschikt.
De vrijwillige syndicus, of niet-professionele syndicus, moet aangesteld worden door een absolute meerderheid op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars.
De syndicus kan voor een hernieuwbare termijn van maximaal drie jaar verkozen worden, maar elke jaar moet de aangestelde syndicus tijdens de algemene vergadering herverkozen worden.
Het contract kan te allen tijde worden herroepen door een eenvoudig besluit tijdens een gewone of buitengewone algemene vergadering.
In tegenstelling tot de professionele syndicus, is de vrijwillige syndicus niet verplicht om de regels van het BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) na te leven.
Zij moeten zich wel laten registreren bij de KBO (Kruispuntbank voor Ondernemingen) en ze zijn tevens wettelijk verplicht om een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten die gedekt wordt door de Vereniging van mede-eigenaars (VME).
Waarom kiezen voor een vrijwillige syndicus?
Kostenvermindering
Door te kiezen voor een vrijwillige syndicus, kunt u gemiddeld 20 tot 30% besparen op uw syndicuskosten! Het bespaarde geld kan u inbrengen in de mede-eigendom of elders beleggen.
Transparantie en flexibiliteit
Transparantie inzake het beheer van de mede-eigendom is één van de belangrijkste redenen waarom er voor een vrijwillige syndicus gekozen wordt.
Een vrijwillige syndicus, die ter plekke woont en nauw betrokken is bij het beheer van het gebouw, is meestal zeer responsief en betrokken.
De niet-professionele syndicus is dus vaak de eerste keuze voor mede-eigenaars die in kleine panden wonen, met maximaal 6 appartementen die beheerd moeten worden.
Voordat u een vrijwillige syndicus aanstelt, moet u eerst nagaan of de statuten van het gebouw geen professionele syndicus verplicht stellen. U kunt hierover meer informatie vinden in het reglement van mede-eigendom van uw gebouw.
Welke verantwoordelijkheden heeft een vrijwillige syndicus?
Een vrijwillige syndicus is onderworpen aan dezelfde verantwoordelijkheden als een professionele syndicus.
Als uitvoerend orgaan van de VME is de syndicus de vertegenwoordiger van de mede-eigenaars. De handelingen van de syndicus staan rechtstreeks in verband met de mede-eigenaars, zolang de syndicus handelt binnen het kader van zijn opdracht.
Indien de beheerder zijn bevoegdheden overschrijdt (door dingen te doen die hij niet mag doen), kan hij echter burgerlijk aansprakelijk gesteld worden. De syndicus is dus contractueel aansprakelijk in geval van wangedrag, wanbeheer of indien hij de syndicusovereenkomst niet naleeft.
Daarom is een syndicus wettelijk verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten en daarvan het bewijs te leveren. De aansprakelijkheidsverzekering van een vrijwillige syndicus wordt gedekt door de VME.
Welke taken heeft een vrijwillige syndicus?
De vrijwillige syndicus is onderworpen aan dezelfde opdrachten als een professionele syndicus.
Over het algemeen is de rol van een syndicus om te zorgen voor het dagelijks beheer van het gebouw en om elke beslissing die tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars wordt genomen, uit te voeren. Hij is in die hoedanigheid ook verantwoordelijk voor het bijeenroepen van gewone of buitengewone algemene vergaderingen, waarvan hij de notulen moet opstellen.
De syndicus is in de praktijk onderworpen aan drie essentiële taken:
- Administratief beheer
- Financieel beheer
- Technisch beheer
Meer weten over de taken van een syndicus van mede-eigendom
Aangezien een vrijwillige syndicus de omvang van deze taken niet altijd van tevoren kan inschatten, kan de aangestelde indien nodig beroep doen op een professionele syndicus om hem in zijn taken bij te staan.
Sommige professionele syndici bieden namelijk bijstand aan mede-eigenaars. Deze flexibele dienstverlening biedt de mogelijkheid om de vrijwillige syndicus te ontlasten van een aantal verantwoordelijkheden waarvan hij de omvang of de moeilijkheidsgraad wellicht niet heeft kunnen inschatten.
Professionele syndici zoals Syndic4You en EasySyndic bieden daarom flexibele dienstpakketten aan met onder meer het beheer van uw boekhouding, betalingsherinneringen of de organisatie van uw algemene vergaderingen. Dit doen zijn ook aan zeer gunstige prijzen.
Moet een vrijwillige syndicus betaald worden?
Hoewel de mede-eigendom over een eigen bankrekening beschikt, is het niet uitzonderlijk dat de syndicus bij het uitoefenen van zijn functie bepaalde uitgaven zelf moet betalen. Uiteraard moet de syndicus hiervoor vergoed worden.
Afgezien daarvan wordt een vrijwillige syndicus, zoals de naam al aangeeft, niet betaald.
Zij kunnen wel vragen om een forfaitaire vergoeding te ontvangen voor het uitoefenen van hun functie. Hoewel u daartoe niet verplicht bent, kan het betalen van een vergoeding zeer motiverend zijn voor de vrijwillige syndicus. Het bedrag van deze vergoeding wordt tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars bepaald en is onderworpen aan de inkomstenbelasting.
Opgelet! Als het jaarsalaris van de vrijwillige syndicus meer dan 1416,16 euro bedraagt, dan moet deze mede-eigenaar het statuut van zelfstandige hebben.