Geschil in mede-eigendom: hoe kan de syndicus u helpen?
Hoewel mede-eigendom veel voordelen heeft, zoals het delen van diensten en ruimte, kunnen er soms geschillen ontstaan tussen verschillende mede-eigenaren, waardoor het conflict ontstaat. Hebt u een geschil in uw mede-eigendom?
Ontdek hoe het syndic u kan helpen!
De rol van de syndicus stroomopwaarts
Binnen een mede-eigendom is de basisgedachte dat “niemand een abnormale buurtverstoring voor anderen mag veroorzaken”. De geschillen die het vaakst worden genoemd, hebben betrekking op het respect voor de gemeenschappelijke delen, op de uitgevoerde werkzaamheden en op het lawaai dat door sommigen wordt gemaakt. Om de regels vast te leggen die alle partijen in staat stellen zo goed mogelijk samen te leven, bestaat er een huishoudelijk reglement voor alle mede-eigendommen, een basisbesluit en een mede-eigendomsreglement.
De basisakte en het condominiumreglement zijn beide notariële akten die worden geregistreerd bij het Bureau voor Juridische Bijstand en vormen de statuten van de condominium. Het huishoudelijk reglement stelt de regels vast die moeten worden nageleefd in de gemeenschappelijke en privéruimten van het condominium. Deze kunnen betrekking hebben op waar het vuilnis moet worden neergezet, het tijdstip waarop de voordeur moet worden gesloten of het al dan niet toestaan van het ophangen van wasgoed op balkons in privégebieden. Deze regels worden vastgesteld door de Algemene Vergadering (AV) en worden bijgewerkt door de syndicus en kunnen zonder tussenkomst van een notaris worden gewijzigd. Indien nodig kan de trustee deze dus gebruiken om nieuwe regels op schrift te stellen en deze in de AV te laten goedkeuren. Als mede-eigenaars bijvoorbeeld klagen over het onophoudelijke lawaai van werkzaamheden in een of meer flats, kan in het huishoudelijk reglement worden geschreven dat de werkzaamheden vanaf dat tijdstip verboden zijn.
Daarnaast kan de syndicus ervoor zorgen dat het condominium een uitgebreide opstalverzekering afsluit. Aangezien aansprakelijkheid bij een schadegeval in een condominium soms moeilijk vast te stellen is, kan deze dekking zeer nuttig zijn. Een goede verzekering is dus een voordelige oplossing om veel potentiële geschillen bij voorbaat uit de weg te ruimen.
Goed om te weten: in geval van een schadegeval treedt de condominium manager op als tussenpersoon tussen het (de) slachtoffer(s) van het schadegeval en de verzekeraar. In de meeste gevallen is het de syndicus die de procedure voor de aangifte van de vordering inleidt.
Geschil in mede-eigendom: hoe kan de syndicus u helpen?
Bij een geschil tussen twee mede-eigenaars kan de syndicus in de eerste plaats optreden als bemiddelaar. Bovendien geeft het huishoudelijk reglement aan hoe eventuele geschillen moeten worden beslecht. Als het geschil betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimten, kan de beheerder beginnen met contact op te nemen met de mede-eigenaar die het probleem veroorzaakt en proberen met hem te praten zodat hij het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement naleeft. Indien nodig kan de syndicus hem ook bepaalde sancties opleggen. Indien deze maatregelen het geschil niet oplossen, kan het worden voorgelegd aan de condominiumraad en vervolgens, indien dit nog steeds niet volstaat, aan de algemene vergadering voor bemiddeling.
Opmerking: indien geen overeenstemming wordt bereikt over het geschil na voorlegging aan de AVA, wordt een verslag opgesteld en wordt het geschil voorgelegd aan de bevoegde rechter. Afhankelijk van het geschil kan de juridische actie civiel- of strafrechtelijk zijn. Hoewel de syndicus een mede-eigenaar in dit proces kan helpen, kan hij de rechter niet vervangen.
Als het geschil gaat tussen de mede-eigendom als geheel en een actor buiten de mede-eigendom (aannemer, werknemer, naburig gebouw, …) is het de mede-eigendomvereniging die namens de mede-eigendom een verzoek tot gerechtelijke vervolging moet indienen. In dat geval wordt de condominiumvereniging vertegenwoordigd door de syndicus.