Wilt u uw eigendom verhuren aan mede-eigenaars? Voordelen, risico’s maar ook juridische aspecten en te volgen regels op het gebied van verzekeringen, SyndicusKiezen legt het u allemaal uit!
De voordelen van het delen van een flat
Hoewel flatsharing vooral studenten en jonge professionals aanspreekt, stijgt de gemiddelde leeftijd van flatshares al enkele jaren. En de aanhoudende stijging van de huren versterkt dit fenomeen alleen maar. Een flat delen is een goede manier om de kosten van huisvesting te delen. Naast de economische factor biedt delen ook een sociale dimensie en helpt het de eenzaamheid van sommige mensen te overwinnen.
Voor verhuurders kan het verhuren van hun woning aan huisgenoten ook aanzienlijke voordelen hebben. Om te beginnen is er nu echt vraag naar dit soort accommodatie. Bovendien kunnen zij door te delen grotere woningen huren die voor een alleenstaande vaak niet betaalbaar zijn. Ten slotte maakt een goed uitgerust pand dat openstaat voor medehuur een betere benutting van de oppervlakte mogelijk, waardoor de huurinkomsten worden geoptimaliseerd.
De juridische aspecten van gedeelde eigendom in mede-eigendom
Is er een specifiek medehuurcontract?
Aangezien het delen van een eigendom niet wordt beschouwd als een verdeling ervan, bestond er tot voor kort een juridisch vacuüm rond deze benadering.
Sinds 2018 is er echter een specifiek wettelijk kader betreffende de medehuur in het Waalse en Brusselse Gewest. In het Vlaams Gewest werd in 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet ingevoerd. Deze verordeningen definiëren een aantal begrippen, zoals flat share, flat shareholder en flat share lease.
Is er een bouwvergunning nodig om een woning te verbouwen tot een gedeelde flat?
De verbouwing van het interieur van een eengezinswoning met het oog op medegebruik vormt in beginsel noch de oprichting van een woning noch een wijziging van het gebruik waarvoor een bouwvergunning moet worden aangevraagd. In de meeste gevallen vereist een gedeelde woning namelijk geen aanpassingswerkzaamheden. In sommige gevallen kunnen aanpassingen worden aangebracht zonder het doel van de woning te wijzigen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een kantoor wordt omgebouwd tot slaapkamer. In het geval van gedeelde huisvesting ten slotte wordt de woning gewoonlijk door hetzelfde aantal personen bewoond als wanneer er een gezin zou wonen. Gedeelde accommodatie kan derhalve worden beschouwd als “omkeerbaar”, aangezien de woning te allen tijde kan worden teruggebracht naar haar oorspronkelijke bestemming als traditionele eengezinswoning.
In sommige gevallen is echter een bouwvergunning nodig:
- De woning ondergaat een ingrijpende transformatie waarvoor sloop/verbouwingswerkzaamheden of ingrepen in verband met de stabiliteit nodig zijn.
- De woning moet worden uitgebreid.
Let op: deze regels zijn niet specifiek voor de omzetting van een woning in een gedeelde flat. Voor dergelijke werken zal immers altijd een bouwvergunning nodig zijn. Dit geldt voor alle eengezinswoningen.
Mag de mede-eigenaar het medehuurderschap weigeren?
Nee, de mede-eigendom kan een gezamenlijke huur niet verbieden. Aangezien een mede-eigenaar altijd vrij is in de keuze van zijn huurder(s), heeft de Vereniging van Mede-eigenaren niet het recht zich in deze keuze te mengen. Indien de statuten van de coöperatie echter verplichtingen vaststellen die in strijd zijn met medehuurderschap, kan de coöperatie medehuurderschap weigeren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een verbod op de toewijzing van een kavel voor de uitoefening van een economische activiteit is ingesteld.
Mede-eigendom: te volgen verzekeringsregels
Is de mede-eigendom verzekerd in geval van schade veroorzaakt door een medehuurder?
Zolang de opstalverzekering of de globale verzekering van de mede-eigendom en die van de medehuurders in orde zijn, is de mede-eigendom goed gedekt in geval van schade. Het is daarom van essentieel belang om ervoor te zorgen dat alle medehuurders gedekt zijn en om hen om een bewijs van huurdersverzekering te vragen. Het is dus niet nodig om een aanvullende verzekering af te sluiten in geval van een gezamenlijke huur. Dit geldt zowel voor de mede-eigenaar als voor de eigenaar van het betrokken onroerend goed.
Welke verzekering is vereist voor huisgenoten?
Het afsluiten van een huurwoningverzekering is wettelijk verplicht in het Waalse en Vlaamse Gewest. In Brussel wordt deze dekking bijna altijd opgelegd door de mede-eigenaar en wordt ze dus contractueel verplicht.
Aangezien een gedeelde flat uit meerdere leden bestaat en regelmatig wijzigingen ondergaat, vereist het speciale verzekeringsoplossingen. Voor de medehuurders zijn verschillende oplossingen mogelijk:
Individuele huisverzekering
De eerste oplossing is dat iedere huisgenoot een individuele opstalverzekering afsluit op basis van zijn of haar individuele huurprijs (als er een individueel huurcontract per huisgenoot is opgesteld) of naar rato van zijn of haar aandeel in de huurprijs. Aangezien de leden van een gedeelde flat regelmatig kunnen worden vervangen, is deze optie niet bijzonder aan te bevelen. Het kan snel problematisch worden uit administratief oogpunt en ook een bron van zorg voor de verhuurder die erop moet toezien dat elke medehuurder altijd in orde is.
Gezinsaansprakelijkheid en opstalverzekering voor ouders
Als een huisgenoot nog bij zijn ouders woont, blijft hij in principe gedekt door de gezinsaansprakelijkheidsverzekering en de opstalverzekering. Dit is echter geen gebruikelijke situatie en deze optie vergroot ook het aantal verschillende verzekeringnemers in dezelfde woning. In geval van een schadegeval neemt het risico van een conflict tussen de verzekeraars over de uiteindelijke verantwoordelijkheid voor de schade dus toe, wat de behandeling van het dossier en de terugbetaling aanzienlijk vertraagt.
Opstalverzekering voor gezamenlijke huurders
De verzekering wordt afgesloten op naam van één verzekeringnemer en de kosten worden verdeeld tussen alle medebewoners. Dit is ideaal voor zowel de huisgenoten als de verhuurders. Sommige verzekeraars hebben een specifiek product ontworpen dat zowel een inboedelverzekering als een aansprakelijkheidsdekking voor de medehuurders omvat in geval van schade aan een derde partij.
Risico’s verbonden aan het delen van een flat
Moeten huisgenoten zich aan dezelfde regels houden als huurders?
Ja, huisgenoten hebben dezelfde plichten. Zij moeten bijvoorbeeld een opstalverzekering afsluiten, een huurgarantie afgeven en het gehuurde onderhouden. Er is echter een verschil: in het geval van gedeelde huur worden deze verplichtingen geregeld via een huurcontract. Dit is een document waarin de rechten en plichten van de leden van de gedeelde huurovereenkomst zijn vastgelegd. Zo kunnen alle praktische details van hun leven samen worden geregeld, zoals de verdeling van huur en lasten, de huurwaarborg en het afsluiten van verzekeringen. Dit pact moet uiterlijk bij de ondertekening van het huurcontract worden ondertekend en biedt een duidelijk kader in geval van een geschil. Dit is een voordeel voor de medehuurders, de verhuurder en de mede-eigendom zelf.
Over hetzelfde onderwerp: Geschillen in mede-eigendom: hoe kan de syndicus u helpen?
Is een mede-eigenaar die zijn eigendom verhuurt aan medehuurders eerder geneigd een slechte betaler te worden?
Er is in principe geen reden waarom dit het geval zou zijn. Om te beginnen kunnen eigenaars die hun eigendom verhuren aan medehuurders, zoals gezegd, doorgaans profiteren van hogere huurinkomsten. Aangezien de huur door meerdere personen wordt gedeeld, wordt bovendien het risico van wanbetaling beperkt. Bovendien bevat een overeenkomst van gedeelde huur vaak een solidariteitsclausule tussen de medehuurders. Op grond van deze clausule kan de verhuurder de volledige betaling van de huur eisen van elk lid van de gedeelde huur.