Beheer van werken in mede-eigendom
Werken kunnen soms relatief duur zijn en een bron van spanningen tussen mede-eigenaars. Syndicuskiezen.be kan u helpen bij het beheer van de werkzaamheden in uw mede-eigendom, van de rol van de algemene vergadering en de beheerder tot de verdeling van de kosten en financieringsopties!
Werken in mede-eigendom: stroomopwaarts beheer is essentieel
Het stroomopwaartse beheer van de werken in mede-eigendom is een uiterst belangrijke fase. Het is de bedoeling om de mede-eigenaars een duidelijke visie te geven over hoe de werken zullen worden uitgevoerd. Hoe worden ze gefinancierd? Zijn er stimulansen om energierenovatie te ondersteunen? Hoe zal de mede-eigendom toezicht houden op het werk terwijl het wordt uitgevoerd? Met al deze vragen en de uitdagingen die ze oproepen moeten de organen van de mede-eigendom rekening houden. Een voorafgaande planning is essentieel, want deze bevordert zowel de transparantie binnen de mede-eigendom als aanzienlijke besparingen op de werken. Een efficiënt beheer vooraf voorkomt misverstanden en onaangename verrassingen voor de mede-eigenaars, vooral wat de facturering betreft. In deze fase is de rol van de mede-eigendomsraad van fundamenteel belang, met name voor het uitvoeren van een audit van de werkzaamheden die noodzakelijk en nuttig zijn voor de eigendom.
De rol van de algemene vergadering en de syndicus
Eerst en vooral is het essentieel om een onderscheid te maken tussen de werken die worden uitgevoerd in de privéruimten en de werken die worden uitgevoerd in de gemeenschappelijke ruimten. In het algemeen kan een mede-eigenaar die werken wil uitvoeren op zijn privéperceel dit doen zonder de goedkeuring van de algemene vergadering, op voorwaarde dat de werken geen invloed hebben op de gemeenschappelijke delen (zie verder).
De beslissing om werken uit te voeren in de gemeenschappelijke delen ligt bij de vereniging van mede-eigenaars op de algemene vergadering. De meerderheidsvereisten voor de goedkeuring van projecten variëren naargelang de aard van de werken. Als algemene regel geldt: hoe structureler het werk, hoe hoger de vereiste meerderheid voor goedkeuring.
De verantwoordelijkheid voor collectieve werken ligt bij de syndicus, die ze ter stemming moet voorleggen aan de mede-eigenaars volgens specifieke meerderheidsregels afhankelijk van de aard van de werken.
Let op: in geval van onenigheid met de syndicus over de werken, kun je de zaak voorleggen aan de vrederechter. De rechter kan je dan toestemming geven om dringende werkzaamheden uit te voeren op kosten van de mede-eigendom.
Stemming over werken in mede-eigendom: de vereiste meerderheden voor elk type werk
Zoals hierboven vermeld, hangt de vereiste meerderheid om te stemmen over werken af van de aard van de werken:
- Voor kleine herstellingen aan de gemeenschappelijke delen is de syndicus verantwoordelijk voor het beheer van de werken, waarvoor de voorafgaande goedkeuring van de mede-eigenaars niet vereist is.
- Voor eenvoudige werken is, in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, een absolute meerderheid van stemmen (50% + 1 stem) vereist. Deze meerderheid geldt voor kleinschaliger werken, zoals bijvoorbeeld het op peil brengen van de dakisolatie.
- Sinds 1 januari 2019 vereist de wet een tweederde meerderheid voor werkzaamheden in gemeenschappelijke ruimten, in tegenstelling tot de vorige vereiste van 75%. Deze wijziging van de vereiste meerderheid is in de eerste plaats bedoeld om de mogelijkheden van bepaalde mede-eigenaars te beperken om werkprojecten tegen te houden.
- Tot slot is een meerderheid van 80% vereist voor werkzaamheden om een deel van het gebouw te herbouwen na een ramp.
Wie moet er betalen voor werkzaamheden in een mede-eigendom?
De werkzaamheden die nodig zijn in de gemeenschappelijke ruimten gaan gepaard met verantwoordelijkheid en kostenverdeling tussen de mede-eigenaars. Meestal is deze verdeling gebaseerd op de respectieve aandelen van elke mede-eigenaar in het totale eigendom van het gebouw. Een alternatief is om de kosten vast te stellen op basis van de aard van het werk. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk om een mede-eigenaar die op de begane grond woont, niet te vragen om bij te dragen in de kosten voor het vervangen van een lift.
Wat zijn de financieringsmogelijkheden?
Wat de financiering betreft, zijn er twee mogelijkheden om de kosten van de werkzaamheden te dekken: het spaargeld van de mede-eigendom gebruiken of een lening afsluiten. Onder bepaalde voorwaarden kunnen ook subsidies beschikbaar zijn.
Financiering van werken met fondsen van de mede-eigendom
De syndicus beheert zowel een werkkapitaalfonds als een reservefonds. Het werkkapitaal is meestal bedoeld om de lopende onderhoudskosten en kleinere werken binnen de mede-eigendom te dekken, terwijl het reservefonds bestemd is voor meer structurele uitgaven.
Voor meer informatie: “Verschil tussen een werkkapitaal en een reservefonds“
Het werken financieren met een lening
Mede-eigenaars kunnen er ook voor kiezen om een lening af te sluiten om de nodige werken te financieren. In de meeste gevallen is de lening collectief en wordt ze aangegaan op naam van de mede-eigendom.
Over hetzelfde onderwerp: “Is het mogelijk om een lening te krijgen voor grote renovatiewerken in een mede-eigendom?“
Subsidies aanvragen
Tot slot kunnen er, afhankelijk van de staat van het flatgebouw, de geografische ligging en de aard van de werkzaamheden, collectieve of individuele subsidies beschikbaar zijn. Deze subsidies kunnen worden verdeeld door de regio’s, lokale overheden of verschillende instanties.
Privéwerken: heb je toestemming nodig van de algemene vergadering?
Als je in een woning in mede-eigendom woont, is het belangrijk om te weten dat er aan bepaalde voorwaarden moet worden voldaan voordat er werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Terwijl sommige werken zonder voorafgaande toestemming kunnen worden uitgevoerd, is voor andere werken de goedkeuring van de mede-eigendom op een algemene vergadering vereist.
Voor welke privéwerken is geen toestemming nodig?
Privéwerken zijn werken die een mede-eigenaar uitvoert aan delen van het gebouw voor zijn of haar exclusieve gebruik. Om te bepalen of er een vergunning nodig is, moet de impact van de werken op het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke ruimten worden beoordeeld.
Alle privéwerkzaamheden binnen een woning mogen zonder toestemming worden uitgevoerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor verbouwingen of renovaties die geen grote structurele werkzaamheden of werkzaamheden aan een dragende muur vereisen.
Let op: dit principe is niet van toepassing als dergelijke werkzaamheden een blijvende overlast kunnen veroorzaken voor andere mede-eigenaars. De vervanging van vloerbedekking in een flat moet bijvoorbeeld vooraf ter goedkeuring worden voorgelegd aan de syndicus of de algemene vergadering. In alle gevallen moet je het huishoudelijk reglement of het reglement van mede-eigendom raadplegen om na te gaan of dergelijke werkzaamheden onderworpen zijn aan beperkingen.
Voor welke privéwerkzaamheden is toestemming nodig?
Voor alle werkzaamheden waarbij de gemeenschappelijke ruimten of het uiterlijk van het gebouw worden veranderd, moet toestemming worden verleend door de algemene vergadering, in overeenstemming met wet nr. 65-557 van 10 juli 1965.
Hoe vraag ik een vergunning aan voor privéwerkzaamheden?
De eerste stap om te anticiperen op de werken en de vergunningsprocedure is bepalen tot welke categorie ze behoren. Als de werken een volledig privégebied betreffen en niet onderworpen zijn aan bijzondere beperkingen, kun je ermee beginnen wanneer het jou uitkomt.
Als de werken echter onderworpen zijn aan beperkingen of de gemeenschappelijke ruimten aantasten, moet je je project op de agenda van de algemene vergadering zetten. Je moet ook een volledig technisch dossier voorleggen, met ramingen, plannen, een rapport van de architect en eventueel een nota van het studiebureau als de werken een dragende muur zullen aantasten. Om je project goed te keuren, heb je een meerderheid van stemmen nodig op de algemene vergadering, wat een gewone of absolute meerderheid kan zijn, afhankelijk van de aard van het werk.